Ko plaća sef prilikom prodaje stana? Iznajmite sef za transakciju nekretnine. Kako se registrovati i koristiti sef prilikom kupovine stana

Sef je sef u banci koji se nalazi u čuvanoj prostoriji (trezoru). Može se iznajmiti uz zaključivanje ugovora sa bankom. U tom slučaju pristup sefu će imati samo lica navedena u ugovoru, čiji će identitet utvrditi zaposleni u banci.

Na primjer, u slučaju kupoprodaje stana, ključ od ormarića će dobiti samo učesnici u transakciji ili njihovi ovlašteni predstavnici. Kupac iznajmljuje sef o svom trošku na određeno vrijeme (npr. mjesec dana). Zatim, on tu sakriva potreban iznos za dan ili na dan izdavanja prodajnog računa. Sef se može otvarati i zatvarati u prisustvu vlasnika stana. Ponekad se to radi nakon što se novčanice ponovno prebroje i ovjere od strane službenika banke (uz naknadu).

Nakon registracije kupoprodajnog ugovora, prodavac ima mogućnost podizanja sredstava. Pristup sefu je omogućen u svakom trenutku u skladu sa utvrđenim radnim vremenom trezora, uz predočenje originala, pasoša i ključa od sefa. Zahvaljujući ovoj šemi, kalkulacije se odvijaju u sigurno mjesto, pod nadzorom radnika obezbeđenja i ekspozitura banke.

Kako se vrši plaćanje prilikom kupovine?

Postupak plaćanja putem sefa:

1. Zaključivanje ugovora o zakupu.
2. Provjera ćelije u prisustvu službenika banke.
3. Stavljanje novca u sef.
4. Sastavljanje kupoprodajnog ugovora i predaja ključa od ormarića.
5. Registracija prava na nekretnine u Rosreestru (?).
6. Provjera dokumenata prodavca i otvaranje pristupa sefu sa novcem.

Ako trebate u kratkom roku dobiti izvod iz Jedinstvenog državnog registra, koristite specijalna ponuda naši partneri u nastavku.

Uslovi za pristup sefu

Prilikom sklapanja ugovora sa više klijenata, omogućen im je zajednički pristup ćeliji od ponedjeljka do petka. Ako je potrebno ograničiti pristup, sastavlja se odgovarajući dodatni ugovor u kojem se navode dokumenti za pristup sefu. Prodavac dobiva pravo pristupa skladištu tek nakon predočenja pasoša, kupoprodajnog ugovora, potvrde o državnoj registraciji ugovora i ključa od sefa, koji mu je dao kupac.

Koja je udobnost i sigurnost?

Krađa novca iz banke je gotovo nemoguća. Skladište je dobro čuvano i lica koja nemaju pravo ulaska nisu dozvoljena u prostorije. Prilikom plaćanja u stanu ili kod notara, novac može biti ukraden odmah na izlasku (na primjer, otimanjem torbe i bijegom). U slučaju sefa to je nemoguće, jer je banka čuvana, postavljene su nadzorne kamere, a sef se otvara individualnim ključem. Osim toga, novčanice se mogu prebrojati i provjeriti korištenjem savremenih sredstava koja koriste i sami zaposleni u banci.

Prednosti i nedostaci

Sef je jedan od najpopularnijih načina da se osigura sigurnost plaćanja. Njegovo iznajmljivanje je jeftino, a istovremeno ugovorne strane dobijaju mesto gde mogu da čuvaju sredstva, kao i da ih prebroje i proveravaju u posebnoj prostoriji za klijente pored magacina.

Ako posao propadne, kupac ne gubi svoja sredstva. U svakom trenutku ih može izvaditi iz sefa, jer ih prodavac neće moći primiti bez predočenja prijavljenog kupoprodajnog ugovora banci.

Naime, novac je rezervisan do završne faze transakcije - uknjižbe prava na nekretnini, koja može trajati više od nedelju dana.

Shema ima samo jedan nedostatak: ugovor o najmu ćelije ne navodi iznos, koji će biti pohranjen. Odnosno, nakon potpisivanja i registracije ugovora može se ispostaviti da je u sefu pohranjen samo dio sredstava, a ne puna cijena stana.

Da se to ne bi dogodilo, potrebno je da se novac stavi u sef u prisustvu prodavca i kupca, a ne samo jedne strane. Osim toga, ako prodavac uzme novac u gotovini i izađe s njim, onda je rizik da bude ukraden prilično visok. Neophodno je angažovati obezbeđenje ili na drugi način voditi računa o bezbednosti transporta vrednih stvari.

Uslovi za takvu transakciju

Glavni uslov: obje strane moraju pristati na ovu proceduru poravnanja. Kupac i prodavac moraju biti punoljetni i poslovno sposobni koji su spremni snositi troškove najma. Prisustvo obe strane prilikom otvaranja sefa nije neophodno, ali veoma poželjno. Ponekad se iznajmljuju dva sefa odjednom: jedan sadrži novac, a drugi novac. Nakon registracije ugovora, strane razmjenjuju ključeve (?).

Ko može prenijeti novac?

Uputstvo za plaćanje troškova stanovanja:

1. Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, pod uslovom da novac već mora biti u sefu, kupac daje ključ od sefa prodavcu.
2. Nakon registracije kod Rosreestra, prodavac dobija pristup sefu (5-7 dana dok je registracija u toku, prodavac nema pristup novcu, tek nakon što dobije dokumentaciju od Rosreestra može otići u banku).
3. Nakon predočenja paketa dokumenata, prodavac uzima sredstva iz sefa (bankovni službenik provjerava podatke o pasošu prodavca, adresu prodatog stana, provjerava autentičnost potvrde o upisu kupoprodajnog ugovora u Rosreestru, kao i sam kupoprodajni ugovor, ključ od sefa).

Ako se ključ izgubi, sef otvara službenik banke u prisustvu obje strane(prodavac i kupac stana). Ako postoji ključ, prodavac uzima novac i ispisuje račun.

Ako transakcija ne uspije, pristup sefu imaju samo kupac i njegovi ovlašteni predstavnici. Ugovorom o zakupu može se precizirati postupak zajedničkog pristupa između prodavca i kupca u bilo kom danu ako se ispolje određeni uslovi. Ako registracija ugovora kasni, iznajmljivanje ćelije se može produžiti. Na primjer, kašnjenja su moguća ako Rosreestr ima pitanja u vezi s ugovorom (bez pristanka supružnika, itd.). Nakon otklanjanja nedostataka, ugovor se može registrovati, a prodavac će imati pristup sefu sa novcem.

Ako se registracija odbije, kupac uzima svoj novac samostalno, a ugovor se raskida ili se na odluku Rosreestra ulaže žalba na sudu.

Kako pravilno sastaviti ugovor?

Ugovor o zakupu bankovnog sefa sastavlja banka. Treba ga proučiti i potpisati, ali u pravilu ne podliježe prilagođavanju. Posebnu pažnju treba obratiti na tačke koje opisuju proceduru pristupa sefu, odgovornost banke za sigurnost sredstava, kao i način rešavanja problema u slučaju gubitka ključa, više sile, uključujući neuspeh transakcije . Ako nečim niste zadovoljni, bolje je da se obratite drugoj bankarskoj instituciji.

U ugovoru o kupoprodaji stana moraće biti naznačeno da se plaćanja između stranaka vrše preko sefa u određenoj banci, a ne na bilo koji drugi način.

Zabilježava se koliko je novca skriveno u sefu prije podnošenja dokumenata za državnu registraciju prijenosa vlasništva. Izbor banke vrši se po dogovoru stranaka.

Moguće zamke

Postoji nekoliko nedostataka sheme plaćanja sefom. Uglavnom zamke su povezane sa mogućim pristupom sefu od strane neovlašćenih osoba. Prevaranti, znajući za transakciju, mogu krivotvoriti ugovor i pasoš i pokušati provaliti u skladište.

Bankarski službenici također mogu ukrasti novac (banka drži drugi ključ od sefa). Međutim, takvi se slučajevi događaju izuzetno rijetko. Svi dokumenti su pažljivo provjereni, a u prostoriji je mnogo video kamera, tako da je gotovo nemoguće ukrasti novac a da ne budete primjećeni.

Još jedna opasna zamka je bankrot banke gde će novac biti pohranjen. Za razliku od depozita, sredstva iz sefova nisu osigurana. Ako u periodu izvršenja i registracije transakcije banka prestane da pruža usluge klijentima zbog nelikvidnosti, tada ćete se za vraćanje sredstava morati upisati u red povjerilaca.

Zaključak

Sef se najčešće koristi prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji nekretnine. Prema statistikama, ovu metodu koristi do 80% svih učesnika na tržištu.

Prijenos novca putem sefa je jeftiniji od akreditiva i sigurniji od prijenosa gotovine kod notara (o kupoprodaji stana za gotovinu je upisano, a možete se informirati o svim načinima prijenosa novca). I što je najvažnije: ako se transakcija ne izvrši i kupoprodajni ugovor nije upisan, kupac će zadržati svoja sredstva.

Glavna poenta transakcije putem sefa je da prodavac mora da bude siguran da će nakon prodaje stana garantovano dobiti svoj novac. A kupac mora biti siguran da mu niko neće uzeti novac dok ne postane vlasnik. To je upravo ono što sef omogućava za transakciju.

Bezbjedno obavite transakciju kupovine stana putem sefa.

Mnogi ljudi misle da obavljanje transakcija putem sefa otklanja sve moguće rizike i da ne morate brinuti o nijansama transakcije. Ako je transakcija korektno obavljena preko banke, zaista nema razloga za brigu, ali sve treba uraditi kako treba. Ni sef vas neće spasiti od gubitka novca ili stana ako je sve organizirano pogrešno.

Ovako je izgledao vlasnički list:

Od 2016. godine ne izdaju se listovi o vlasništvu nad stanovima.

Sada Kupac stana mora još pažljivije kontrolirati transakciju putem sefa.

Sada je postalo gotovo nemoguće vizuelnim pregledom provjeriti autentičnost izvoda iz Jedinstvenog državnog registra ili kupoprodajnog ugovora. Mnogi ljudi misle da je banka odgovorna za vašu transakciju, ali to nije istina. Trenutno nijedna banka nije odgovorna za tačnost dostavljenih dokumenata. Predstavnik banke također nema tehničku mogućnost da provjeri autentičnost dostavljenih dokumenata. Provjera dostavljene dokumentacije od strane službenika banke sastoji se od vizuelnog pregleda dostavljene dokumentacije i to je to! Napominjemo da svi ugovori o zakupu sefa sadrže sljedeću klauzulu:

“Banka vrši vizuelnu provjeru dostavljenih dokumenata, ali nije odgovorna za njihovu autentičnost i usklađenost sa važećim zakonima.”

Drugim riječima, banka nije odgovorna za dostavljenu dokumentaciju. Pitanje je retoričko, mislite li da je pravim prevarantima teško krivotvoriti Izvod iz Jedinstvenog državnog registra ili staviti pečat na kupoprodajni ugovor? Kao rezultat toga, šta se može spasiti od obavljanja transakcije putem sefa ako nije pravilno organiziran? Ne od prevaranta, to je sigurno.

Kako možete provjeriti da li je upisan prijenos vlasništva?

Kontrolisati proces registracije prenosa vlasništva. One. registraciju prenosa vlasništva povjeravate pouzdanoj kompaniji koju ste sami odabrali. Ili se prijavite sami: podnesite i primite dokumente lično.

Kao rezultat toga, kako biste bili 100% sigurni da ste postali vlasnik stana, ili u potpunosti kontrolirajte proces registracije prijenosa vlasništva, podnošenja i primanja dokumenata, ili nakon registracije obavezno samostalno pribavite izvod iz Jedinstveni državni registar nekretnina iz nezavisnih izvora.

Sigurnije se smatra promet nekretninama u banci koja ima svoje registratore ili sa njima sarađuje. Registratori su predstavnici banaka ili njihovi ovlašteni zastupnici koji sami registruju prijenos vlasništva i sami potvrđuju vjerodostojnost dokumenata kojima se potvrđuje prijenos vlasništva. U takvoj situaciji je nemoguće falsifikovanje dokumenata i prevara sa registracijom dokumenata, Uostalom, banka sama kontroliše proces registracije.

Mnogi klijenti, ne slušajući svoje agente ili advokate, insistiraju na obavljanju transakcije u određenoj banci, obično zato što klijent tamo ima račun ili se banka nalazi na povoljnoj lokaciji u odnosu na klijenta. Ali ova banka nema svoje registratore, šta vlasnik rizikuje u takvoj situaciji? Recimo da sami registrujete prenos vlasništva, tj. imate potpunu kontrolu nad procesom registracije, a primljeni dokumenti će biti apsolutno čisti. Čini se da je sve pod kontrolom, ali pogledajmo uslove za pristup sefu koji su opisani u ugovoru o najmu individualnog sefa:

1. Zakupac 1 (kupac stana) i Stanar 2 (prodavac stana) su se dogovorili da nakon zalaganja investicionog predmeta (novac za stan) pristup sefu bude omogućen pod sledećim uslovima:

Originalni ugovor o kupoprodaji stana koji se nalazi na adresi: _______________ sadrži utvrđeno zakonom Oznaka ureda Federalna služba državni upis katastra i kartografije, o državnom upisu prava (prenosa prava) svojine na nepokretnosti., na ime novog vlasnika stana....

Ako pretpostavimo da umjesto prodavca stana nastupa prevarant, onda će on moći da iskoristi situaciju. Kao što se vidi iz uslova, prodavac stana može podići novac od 01.02.2018. do 25.02.19. Registracija se obično odvija u roku od dvije sedmice, plus vrijeme je potrebno za podnošenje i primanje dokumenata. Kao rezultat toga, dokumente za registraciju možete dobiti najkasnije u roku od 15 dana. Ali ništa ne sprječava prevaranta da krivotvori Izvod iz Jedinstvenog državnog registra i ugovor, dođe u banku prije registracije i dobije novac. Nakon toga će policiji podnijeti izjavu sa zahtjevom da obustavi upis prenosa vlasništva sa naznakom da ga žele prevariti u plaćanju stana, jer su sef otvorile NN osobe. Kao rezultat toga, ostat će mu i stan i novac. U praksi je takva situacija malo vjerojatna, ali u životu morate biti spremni na sve i zaštititi sebe i svoju imovinu od prevaranata. Stoga, kada vjerujete zaposlenicima banke, imajte na umu da banka samo vizualno pregledava dokumente i nije odgovorna za autentičnost.

Prevare sa stanovima se dešavaju izuzetno retko, ali je bolje da se osigurate od svih vrsta rizika, inače, zašto onda uopšte obavljati transakcije preko sefa? Možete se dogovoriti kao što rade u regionu:

sastati se u MFC-u ili Rosreestru, potpisati ugovor, prebaciti novac i odmah predati dokumente za registraciju. U 99% slučajeva transakcije idu glatko, bez prevare.

U Moskvi i Sankt Peterburgu je aktivnost prevaranta veća, a cijena nekretnina višestruko veća, pa morate igrati na sigurno sklapanjem transakcija preko sefa.

Ne zaboravite da banka samo vizuelno pregleda dokumente i nije odgovorna za autentičnost. Sigurnija transakcija je u banci koja kontroliše samu registraciju prenosa vlasništva.

Biramo kompaniju koja će registrovati transakciju.

Usluga registracije transakcije obuhvata: pripremu i odobravanje kupoprodajnog ugovora sa učesnicima u transakciji, dostavljanje istog i ostatka kompleta dokumenata za registraciju i prijem registrovanih kupoprodajnih ugovora i potvrde o vlasništvu.

Već smo objavili uputstva kako da.

Koristeći ga, možete sami pripremiti ugovor, Potrebni dokumenti za registraciju i sve dostaviti MFC-u na adresu lokacije nekretnine. U 95 od stotinu slučajeva registracija se odvija bez ikakvih problema, ali ima i obustava registracije ili čak odbijanja. Ako se to dogodi, onda je ovo hitna situacija koja može rezultirati gubitkom novca za jednu od strana u transakciji.

Kako bi izbjegli suspenzije i odbijanja u registraciji prijenosa vlasništva, učesnici transakcije koriste usluge profesionalnih registratora koji garantuju registraciju, poštenje i sigurnost. Uprkos činjenici da takve garancije nisu dokumentovane, a kompanije najverovatnije neće snositi nikakvu odgovornost, besprekorna reputacija pojedinih registracionih firmi govori sama za sebe. Kontaktirajte pouzdane registratore bilo koji profesionalni učesnik na tržištu nekretnina ima listu sličnih kompanija.

Ako prodavac i kupac samostalno predaju dokumente za registraciju, tada često dolazi do obustava radnji registracije, a do obustave dolazi krivnjom same službe registracije. Trenutno se dokumenti za registraciju prijenosa vlasništva podnose preko MFC-a (multifunkcionalnog centra), a ne direktno preko Rosreestra, a stručnjaci MFC-a nemaju uvijek dovoljne kvalifikacije: ili će prijava biti preuzeta u pogrešnom obliku, ili neće uključiti potrebne podatke u prijavu, ili će općenito jedan slučaj biti pomiješan s drugim i iz tog razloga registracija može biti obustavljena. Da tako kažem, ozloglašeni ljudski faktor. Registratori koji se bave samo registracijom transakcija kontrolišu je u svim fazama prolaska dokumenata i u takvoj situaciji je stepen suspenzija i odbijanja znatno manji (ako ne i potpuno isključen). Troškovi usluga registratora su uporedivi ili čak jeftiniji od usluga posrednika ili advokata koji prate transakciju. U našoj kompaniji registracija ugovora je dodatna usluga koja nije uključena u troškove pravne podrške. Cijena takve usluge kod nas je 10.000 rubalja, što je uporedivo sa cijenom iste usluge kompanija koje se bave samo registracijom ugovora u Rosreestru.

Kako odabrati kompaniju koja će registrovati prenos vlasništva u Rosreestru?

Svaki agent za nekretnine i advokat koji dugo radi na tržištu nekretnina ima listu pouzdanih i pogodnih banaka i kompanija koje se bave registracijom ugovora. Ako ste odabrali pravog agenta za nekretnine ili advokata, onda vam savjetujem da poslušate njegovo mišljenje. Ako djelujete na svoju ruku, odaberite registratore s kojima vaša Banka radi.

U trenutku pisanja, sviđa mi se način na koji rade registratori u Fora banci, možda mi govori moja navika da obavljam transakcije preko njih. Ali ni malo ne omalovažavam druge banke!

Nakon odabira matičara i banke, potrebno je unaprijed rezervirati vrijeme transakcije.

Mnogi registratori i banke zahtijevaju od vas da popunite obrazac i pošaljete dokumente za transakciju prije nego što izvršite transakciju.

Za pripremu kupoprodajnog ugovora obično su potrebne sljedeće informacije ( lista je okvirna):

SNILS (broj osiguranja individualnog ličnog računa) nalazi se na potvrdi o osiguranju obaveznog penzijskog osiguranja - zelena plastična kartica;

— podatke iz pasoša strana u transakciji;

— potvrda o vlasništvu (ako postoji);

- izvod iz matične knjige;

— u kojoj će formi ugovor biti sastavljen (jednostavnom pisanom ili javnobilježničkom);

— vrsta ugovora (kupoprodaja, donacija, zamjena, zakup, hipoteka, ostalo);

— predmet ugovora (objekat nekretnine će se otuđiti u cijelosti ili samo udio u vlasništvu);

- ko će biti ugovorne strane (ko će otuđiti imovinu, ko će je steći i u kojim udjelima), ako jedna od strana nije prisutna u transakciji, obavezno to naznačiti;

— uslove ugovora (cijena, uslovi puštanja i prenosa nekretnine, dostupnost telefona i drugi uslovi koji su Vam važni).

Za primjer bankovne aplikacije, pogledajte.

Nakon toga, matičari pripremaju sporazum i šalju ga strankama na odobrenje. Saglasite uslove ugovora sa Suprotna strana unaprijed prije dana transakcije.

Odaberite banku u kojoj će se transakcija izvršiti.

Pažljivo odaberite banku u kojoj će se izvršiti vaša transakcija. Odaberite banku sa državnim učešćem ili među 20 najboljih banaka. Ukoliko nije moguće sami izabrati banku, povjerite svom agentu za nekretnine ili advokatu, koji kroz godine rada poznaje najpogodnije banke za transakciju. IN U poslednje vreme Učestali su slučajevi oduzimanja dozvola bankama. Ako se takva situacija dogodi vašoj banci nakon što stavite novac u sef, onda će vam samo iskusni advokat pomoći da iz nje izađete uz minimalne gubitke. Da biste minimizirali pojavu mogućih rizika, birajte pouzdane banke. Napominjemo da mnoge banke ne sklapaju ugovore o najmu ormarića pod uvjetima i ne obavljaju transakcije nekretninama. Provjerite dostupnost sefova sa mogućnošću polaganja novca pod uslovima.

Priprema za obavljanje transakcije pomoću sefa:

Morate se unaprijed pripremiti za dan transakcije. Pozovite banku dogovorenu između strana u transakciji i rezervirajte termin transakcije. Unaprijed vodite računa o tome gdje će biti potpisan kupoprodajni ugovor. Mnoge banke jednostavno nemaju odgovarajuće uslove za to. Banke mogu iznajmiti sobe za sastanke, plaćene i besplatne. Dogovorite se sa drugom stranom u transakciji koja će snositi dodatne troškove.

Dogovor dan.

Na prethodno dogovoreni dan transakcije, stranke se okupljaju. Sastanak se u pravilu zakazuje u banci oko sat vremena prije polaganja novca u sef. Strane još jednom provjeravaju prethodno ugovoreni ugovor o kupoprodaji stana i nakon ponovne provjere potpisuju ga. Ugovor se sastavlja prema broju stranaka, plus jedan primjerak za Ured Federalne državne registracijske službe.

Pisanje potvrde o uplati novca za stan.

Prodavac stana ispisuje račun za prijem Novac za stan koji se prodaje po sljedećem modelu:

Potvrda o prijemu sredstava za stan

Moskva grad

Ja, puno ime, podaci o pasošu, primljeni od punog imena, podaci o pasošu, suma novca u iznosu od 4.050.000 (četiri miliona pedeset hiljada) rubalja 00 kopejki

po ugovoru o kupoprodaji stana od _______________2018.godine za ½ udjela koji sam prodao u pravu zajedničke dioničke svojine stana koji se nalazi na adresi: Moskva, ulica ___________________

Plaćanje je izvršeno u cijelosti. Nemam materijalnih niti bilo kakvih drugih potraživanja u vezi sa kupoprodajom stana kupcima.

Prezime Ime Srednje ime (u cijelosti) i potpis prodavca stana

Trebalo bi unaprijed sastaviti uzorak potvrde o prijemu. Potvrda mora biti pisana rukom. Ovo je neophodno kako bi u slučaju eventualnog suđenja, pregledom rukopisa utvrdili vlasnika rukopisa i psihičko stanje prilikom pisanja potvrde, a za to nam je potreban materijal za pregled. Teško je, a ponekad i nemoguće, izvršiti preglede koristeći samo jedan potpis i prezime. Ostavite prostor za datum, ali sam datum ne treba stavljati na račun, stavljate ga na dan kada je transakcija završena, kada prodavac stana zaista dobije novac. Stoga zadržite olovku kojom ste napisali račun. Potvrda se može sastaviti na dan kada je novac stvarno primljen, ali iz iskustva je bolje riješiti ovaj problem prije transakcije. Uobičajeno je da su strane pod stresom tokom transakcije, jer nismo svaki dan navikli da upravljamo svojom imovinom. Pod stresom, prodavac može odbiti da napiše rukom pisanu potvrdu o prijemu na vašem formularu, jer takav uslov ne postoji u zakonu, a vi ne možete insistirati na štampanom obrascu u skladu sa zakonom. Zamislite ovu situaciju na trenutak, pogotovo ako je ugovor već predat na registraciju, mogli biste se uspaničiti. Stoga, vodite računa da unaprijed napišete račun, prije upisa prijenosa vlasništva.

Na poleđini računa kupac stavlja svoj potpis i piše: „Priznanica je napisana u mom prisustvu, puno ime, prezime, potpis, datum. Ovo je neophodno kako bismo naknadno prepoznali svoj potpis i zaštitili se od krivotvorenja računa. A tekst je napisan tako da vam se ne pojavljuje pored potpisa koji vam je nepoznat tekst prema kojem ste prihvatili određene obaveze.

Račun ostaje kod prodavca stana, ovo je veoma važan dokument. Čim kupac stana provjeri račun i stavi svoj potpis na njega, bolje je ukloniti račun od znatiželjnih očiju. Često vidim takve dokumente kako leže na stolu bez nadzora. Da među učesnicima u transakciji ima prevaranta, oni bi sigurno iskoristili situaciju. Račun je jednak iznosu novca za koji je ispisan. Sud vjeruje pisanim dokazima i, na kraju, ali ne i najmanje važnom iskazu svjedoka. U teoriji, kupac stana može uzeti račun i odmah napustiti transakciju, sada nema potrebe da stavlja novac u sef. Kasnije će biti gotovo nemoguće dokazati da prodavac nije dobio novac za prodati stan. Mnogi ljudi daleko od jurisprudencije će prigovoriti da će prodavac stana u ovom slučaju odbiti da ga proda. Ali sa sigurnošću mogu reći da u takvoj situaciji, sa potpisanim kupoprodajnim ugovorom, možete biti primorani na uknjižbu imovinskih prava, a ako ugovor nije potpisan, onda možete jednostavno zahtijevati povrat navodno prenesenih sredstava. Stoga, čuvajte račun sa potpuno istom pažnjom kako kupac stana štiti novac uplaćen za stan.

Ugovor o zakupu sefa.

Na dan transakcije potrebno je provjeriti ugovor o zakupu pojedinačnog bankovnog sefa (boksa). Obično se ćelija iznajmljuje na mjesec dana. Uvjerite se da iznos novca koji će biti položen stane u sef, jer sefovi dolaze u različitim veličinama.

Svaka banka ima svoj oblik ugovora o najmu bankovnog sefa sa posebnim uslovima. Evo primjera obrasca za ugovor o zakupu sefa od jedne od banaka.

U ovom sporazumu Posebna pažnja Obratite pažnju na uslove pristupa sefu.

Na primjer, uslovi pristupa mogu biti sljedeći:

"1. Stanar 1 (kupac stana) i Stanar 2 (prodavac stana) su se dogovorili da nakon zalaganja investicionog predmeta (novac za stan), pristup sefu podleže sledećim uslovima:

1.1. Od 01.09.2017. do 25.09.2017., jednokratni pristup sefu je omogućen isključivo Zakupcu 2 (prodavac stana) uz predočenje:

Originalni ugovor o kupoprodaji stana koji se nalazi na adresi: ______________ koji sadrži oznaku utvrđenu zakonom od Zavoda Federalne službe za državnu registraciju katastra i kartografije o državnoj registraciji prava (prenos prava) svojine nekretnine na ime novog vlasnika stana....

1.2. Od 26.02.2018. do isteka ovog ugovora, jednokratni pristup sefu je omogućen isključivo Zakupcu 1 (prodavcu stana).“

Za pristup sefu koriste se dva ključa. Jedan ključ drži banka, a drugi se daje zakupcima, ali neke banke oba ključa daju zakupcima.

Doneću najradniju šema za obavljanje transakcije pomoću sefa:

Ključ sefa čuva Kupac stana, a račun Prodavac stana. Nakon registracije prenosa vlasništva na novog kupca stana, sve strane se sastaju u banci i mijenjaju ključ od sefa za potvrdu o uplati novca.

Na ovaj način kupac ostaje siguran da niko neće uzeti novac iz kutije bez njegovog znanja. Prodavac je siguran da će mu u zamjenu za račun dobiti ključ od ormarića, jer samo račun potvrđuje da je kupac uplatio dospjeli novac za stan. Kao rezultat, pojavljuje se međusobna ovisnost jedni o drugima. Ova shema je najčešća, ali nije idealna, ima slabosti. Kupac stana može imati sumnje: šta učiniti ako prodavac odbije predati račun nakon registracije prijenosa vlasništva? U mnogim bankama ključ nije uslov za pristup. Možete vratiti ključ, dobiti pristup sefu, uzeti novac iz njega i podnijeti zahtjev za raskid kupoprodajnog ugovora zbog činjenice da nije izvršena uplata. Tako kupac može izgubiti i novac i stan. U praksi je ovakvu prevaru veoma teško sprovesti. Ako je ključ izgubljen, banka po pravilu obavještava sve učesnike u transakciji da je ključ izgubljen. Ova situacija izaziva sumnju i banke čine sve da isključe prevarne aktivnosti. Mnoge banke namjeravaju produžiti ključno vrijeme proizvodnje to može biti mjesec dana. Ali obično je ključno vrijeme izrade 3 radna dana, ali je dovoljno da se prihvati neophodne mere, naime:

— pismo banci sa zahtjevom da se zabrani pristup ćeliji;

Izjava policiji sa zahtjevom da se spriječi izvršenje krivičnog djela i da se oduzme sef;

- tužba na sudu sa zahtjevom za preduzimanje privremenih mjera u vidu zapljene bankovnog sefa.

Samo iskusni pravnik ili advokat moći će što kompetentnije i brže obaviti sve potrebne radnje ako prodavac stana odbije predati račun u zamjenu za ključ. Svaka banka, ako joj se daju teški argumenti, naći će način da ne omogući prevarantima pristup ćeliji. Ako, po Vašem mišljenju, ove mjere nisu dovoljne, onda možete igrati na sigurno i iznajmiti dodatni ormarić, u koji stavljate potvrdu o prijemu novca, a uslovi za pristup ormariću će ostati isti kao i uslovi za Prodavčev pristup novcu. U takvoj situaciji rizik se svodi na nulu, iako zahtijeva dodatne troškove (vrijeme i novac). Ako se transakcija obavlja pod vodstvom nadležnog advokata, tada ove mjere opreza mogu biti nepotrebne.

Neki prodavci nude ključeve na čuvanje u banci. Ovdje je također važno razumjeti ko može uzeti ovaj ključ. Više volim kada je ključ sefa sa novcem kod kupca stana, jer je to njegov novac. Dešava se da sadržaj sefa nestane. Evo nekoliko primjera sličnih i.

Ne savetujem vam da pristanete da u ugovor o zakupu sefa unesete uslov koji zahteva prisustvo i kupca stana i prodavca u isto vreme. Kupac, postavši vlasnik stana, može u principu izbjeći podizanje novca iz sefa, kao što je to bio slučaj u

O šemi za provođenje transakcije treba razgovarati u fazi sklapanja unaprijed dogovora, ako ostavite raspravu o ovim pitanjima do dana transakcije, tada postoji velika šansa da se nećete složiti i transakcija neće uzeti; mjesto. Transakcija je veliki stres za prodavca i kupca, neki počinju da osećaju da je prevaren i da može da izgubi stan ili novac; drugi počinju da sumnjaju da li ispravno radim što prodajem stan za ovu cenu, ili uopšte shvataju da nema potrebe da prodaju stan. U takvoj situaciji ljudi počinju da se hvataju za svaku slamku kako bi pokvarili dogovor. Preliminarno odobrenje svih bitni uslovi uštedeće vam živce i vreme.

Navedena šema za obavljanje transakcija nekretninama ne pretenduje da bude jedina istinita i ispravna, postoje i druge šeme. Na primjer, obavljanje transakcije putem akreditiva. Važno je da vaš agent za nekretnine ili advokat razumije sve karakteristike transakcija i da sve bude urađeno kompetentno i uz najmanji rizik za sve učesnike u transakciji.

Uvijek budite izuzetno pažljivi pri obavljanju svih transakcija, kontrolirajte proces u svim fazama, birajte kompetentne advokate i agente za nekretnine i neka sve vaše transakcije prođu brzo i bez nepotrebnih živaca.

Zdravo, Natalia!

U skladu sa članom 421 Građanskog zakonika Ruske Federacije, građani i pravna lica mogu slobodno sklopiti sporazum.

Prinuda na sklapanje sporazuma nije dozvoljena, osim u slučajevima kada je obaveza sklapanja sporazuma predviđena ovim zakonikom, zakonom ili dobrovoljno prihvaćenom obavezom.

Strane mogu sklopiti sporazum, predviđen ili ne predviđen zakonom ili drugim pravnim aktima.

Uslovi ugovora utvrđuju se prema diskrecionom pravu stranaka, osim u slučajevima kada je sadržaj relevantnog uslova propisan zakonom ili drugim pravnim aktom.

Odnosno, imate pravo da sa prodavcem zaključite kupoprodajni ugovor uz bilo koji uslov za prenos novca, uključujući i preko banke. ćelija.

Većina svih transakcija nekretninama obavlja se pomoću sefova. Druge opcije su danas izuzetno rijetke i sigurne.

Ako uradite kalkulaciju prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji stana, tada prodavac, nakon što primi novac, može odbiti državnu registraciju kupoprodajnog ugovora ili jednostavno nestati, a kupac može ostati bez novca i bez stana. Ako prenosite novac nakon državne registracije ugovora o kupoprodaji stana, kupac može odbiti da plati ugovor ili potpuno nestati. Tada prodavac može ostati bez novca i bez stana.

Stoga je optimalno rješenje poravnanje putem sefa.

Rješenje problema prijenosa gotovine prilikom prodaje stana je da se iznos novca rezerviše za period državne registracije ugovora o kupoprodaji stana, a prodavac, ako je došlo do prijenosa prava, ili kupac , ako do prodaje nije došlo, ima pristup tome. To je moguće prilikom plaćanja putem sefa (sefa) iznajmljenog od banke.

Odnosno, ako nije došlo do državne registracije ugovora o kupoprodajikupac će moći uzmi svoj novac.

To će moći učiniti i ako prodavac izbjegne registraciju (nije se pojavio u registarskoj komori, nije dao punomoć za podnošenje dokumenata za registraciju, napisao zahtjev za suspenziju ili odbijanje registracije) ili je registracijska komora suspendovana ili odbijena registracija (zbog grešaka u dokumentima, nedosljednosti informacija, nepotpunosti paketa dokumenata koji se podnose za registraciju).

dakle, Prilikom plaćanja putem sefa (sefa) iznajmljenog od banke, prava i interesi kupca su u potpunosti zaštićeni.

U ovom slučaju ne nastaje nikakav teret na predmetu transakcije.

Opterećenje- status objekta, ograničavajući mogućnost radnji za odlaganje predmeta, kao i za promjenu njegovih kvaliteta, karakteristika i stanja. Najčešći tipovi tereta su zalog i hapšenje. Dakle, predstavnik kompanije za nekretnine. pogrešno karakteriše objekat prilikom plaćanja kroz sef. Međutim, moguće je da predmet zaista ima terete pa ste na taj način dovedeni u zabludu kako biste na nezakonit način stekli novac. Wed S tim u vezi, prije transakcije dobit ćete izvod iz Jedinstvenog državnog registra s podacima o teretima objekta. Mogu da vas posavetujem o dobijanju izvoda, proceduri registracije ćelije, kao i o uspešnoj transakciji u Chatu ili Skypeu.
Sa UV.F. Tamara

Posljednje ažuriranje: 20.02.2018

Kako se to dešava transfer novca za stan (način gotovinskog plaćanja) zavisi od vrste tržišta na kojem kupujemo ili prodajemo stan.

Plaćanje stana putem akreditiva

Akreditiv- ovo je bankarska usluga koja predstavlja obavezu banke da u ime klijenta izvrši uplatu sa računa klijenta određenom licu ( primalac) uz predočenje ugovorenih dokumenata.

Suština je ista kao sef, ali u proračunu ćelije gotovina, a ovdje - bezgotovinsko .

Poziva se banka u kojoj Kupac otvara akreditiv banka izdavatelja .

Poziva se banka koja će izdati novac Prodavcu izvršna banka (može biti ista banka kao i emitent).

Dostavljanje dokumenata koji potvrđuju prodaju stana i prenos vlasništva od strane Prodavca naziva se - način izvršenja akreditiva .

Akreditiv Možda pokriveno (deponovan) ili otkriveno (garantovano). U prvom slučaju banka izdavatelja zapravo prenosi novac na račun izvršna banka , au drugom slučaju novac se pohranjuje na račun banka izdavatelja do trenutka izvršenje akreditiva .

Akreditiv takođe bi moglo biti opoziv ili neopoziv . Evo mi pričamo o tome o proizvoljnoj mogućnosti banka izdavatelja opoziv akreditiv od izvršna banka .

U praksi se najčešće koriste plaćanja putem akreditiva pokriveni neopozivi akreditiv. Upravo ova vrsta omogućava da se u najvećoj meri uzmu u obzir interesi i Prodavca, i Kupca i banke.

♦ Redoslijed radnji kod plaćanja putem akreditiva ♦

U isto vrijeme, plaćanja putem akreditiva na sekundarnom tržištu nekretnina imaju niz poteškoća (u poređenju sa uplatama preko sefa):

• Veliki broj dokumenata za banku prilikom otvaranja akreditiva;
• Više visoka cijena takva usluga, u poređenju sa iznajmljivanjem ćelije;
• Veliko utrošeno vrijeme priprema plaćanja putem akreditiva;
• Mala broj banaka Pružanje usluga akreditiva;
• Ova usluga se naručuje prilično rijetko, tako da radi dobro malo ljudi to može podnijeti;
• Dodatno bankovne provizije , uklj. za isplatu novca sa računa ( za Prodavca - primaoca novca);
• Moguće poteškoće za Kupca po povratu novca u slučaju neuspjeha transakcije . Izvršna banka može zamrznuti sredstva na svom računu i vratiti ih Kupcu nakon duže istrage, uklj. sudski

Kao što je slučaj sa uplate putem sefa, izvršna banka nije odgovorna za autentičnost dokumenata koje je dostavio Prodavac. Pored toga, banka je dužna da poreskoj upravi prijavi velike transakcije, što učesnike u transakcijama ne čini baš zadovoljnim.

I ono najvažnije plaćanja putem akreditiva praktično nemoguće sa "alternativne transakcije", kojih ima dosta na tržištu.

Zbog navedenih neprijatnosti, kao i zbog popularne ljubavi prema gotovini, akreditiv u poslovima kupoprodaje stanova korišćen izuzetno retko. A na primarnom stambenom tržištu, umjesto akreditiva, koriste instrument plaćanja vrlo sličan njemu - ( više detalja o njima - slijedite link).

Obračun u transakciji hipotekarnog kredita

Ako Kupac uzme, tada se oblik plaćanja može neznatno razlikovati od gore opisanih, jer i dalje učestvuje u njima banka kreditor .

U zavisnosti od banka kreditor , novac za stan se može prenijeti na Prodavca kao gotovina (kroz ćeliju, mimo opšte pravilo ), i prenijeti na račun Prodavca bankovnim transferom (ovdje banka lično pregovara sa Prodavcem o uslovima transfera).

U slučaju da ćelija, banka povjerilac može zahtijevati dodatne papire od Prodavca za pristup ćeliji sa novcem. Na primjer, Izvod iz Jedinstvenog državnog registra, račun za novac za prodati stan, račun od Rosreestr o prihvatanju paketa dokumenata za registraciju itd.

"TAJNE NEKRETNINE":

Detaljan algoritam radnji pri kupoprodaji stana prikazan je na interaktivnoj mapi Otvara se u iskačućem prozoru."> UPUTSTVO KORAK PO KORAK (će se otvoriti u iskačućem prozoru).