Честный покупатель закон. Добросовестный приобретатель. Как не лишиться своих прав? Истребование жилых помещений по искам органов власти

• Как добросовестный приобретатель может взыскать причиненные убытки
  
• Допустима ли односторонняя реституция для неуправомоченного отчуждателя
  
• Когда договор купли-продажи с неуправомоченным отчуждателем является недействительным

На настоящий момент проблемы защиты прав добросовестного приобретателя не нашли универсального решения в действующем законодательстве. Одной из таких проблем является защита добросовестного приобретателя в случае истребования у него имущества собственником по правилам статьи 302 ГК РФ.

При решении данной проблемы нельзя игнорировать позицию Пленума ВАС РФ

и Пленума ВС РФ, выраженную в их совместном постановлении № 10/22 1 (далее - Постановление № 10/22), а также постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54).

Добросовестный приобретатель может остаться без приобретенного имущества и уплаченных за него денег

Для начала следует напомнить, что согласно действующему гражданскому законодательству добросовестный приобретатель — это такой приобретатель, который возмездно приобрел имущество у некоего лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (ст. 302 ГК РФ).

Лицо, которое не имело права отчуждать имущество, принято называть неуправомоченным отчуждателем. В сфере оборота недвижимого имущества под неуправомоченным отчуждателем может пониматься лицо, право собственности которого не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. Разумеется, сюда не относятся лица, управомоченные на продажу недвижимости собственниками, право которых зарегистрировано.

Если добросовестный приобретатель возмездно приобрел имущество у неуправомоченного отчуждателя, собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в судебном порядке при условии, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (например, было утеряно собственником либо похищено у него). При удовлетворении судом такого требования добросовестный приобретатель остается без приобретенного имущества и без денежных средств, уплаченных в счет этого имущества. Не говоря уже об убытках, связанных с несостоявшимся приобретением имущества. Чтобы в полной мере восстановить имущественное положение добросовестного приобретателя, имевшее место до заключения договора с неуправомоченным отчуждателем, добросовестный приобретатель должен иметь возможность не только вернуть переданные неуправомоченному отчуждателю денежные средства, но и взыскать с него причиненные убытки.

Какие же способы защиты добросовестного приобретателя в такой ситуации предусмотрены законом? Прямо эта ситуация в действующем законодательстве не урегулирована. В доктрине и судебной практике предлагаются два основных способа защиты добросовестного приобретателя:

— применение последствий недействительности сделки (так называемое реституционное требование, ст. 167 ГК РФ);

— применение норм об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя (так называемая ответственность продавца за эвикцию, ст. 460-462 ГК РФ).

Применение реституции к неуправомоченному отчуждателю может привести к еще большим убыткам

У применения последствий недействительности договора (реституции) как способа защиты добросовестного покупателя есть существенные недостатки.

Реституция носит двусторонний характер, и неуправомоченный отчуждатель вправе потребовать от добросовестного приобретателя отчужденное ему имущество, поскольку закон не ставит возможность предъявления требования о реституцииот управомоченности. То обстоятельство, что имущество уже было истребовано собственником у добросовестного приобретателя, согласно действующему законодательству не может служить препятствием для удовлетворения требования отчуждателя.

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом» (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Из этого положения вытекает, что отсутствие у стороны ничтожной сделки имущества в натуре не является основанием для отказа в реституции. Таким образом, добросовестный приобретатель, у которого имущество было истребовано собственником, предъявляя реституционное требование к неуправомоченному отчуждателю, рискует оказаться в положении, когда с него может быть еще взыскана и стоимость этого имущества.

Указанная проблема решается иногда путем применения односторонней реституции. Так, например, по одному из дел суд обязал отчуждателя вернуть приобретателю уплаченную им покупную цену, а также отказал отчуждателю в удовлетворении требования о возврате имущества от приобретателя, поскольку оно выбыло из его владения 2 .

Представляется, однако, что такой подход не имеет оснований в действующем гражданском законодательстве. Последнее знает одностороннюю реституцию только в случае совершения сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности и при наличии умысла у одной из сторон такой сделки (ст. 169 ГК РФ).

Еще один существенный недостаток реституции как инструмента защиты интересов обросовестного приобретателя состоит в том, что реституционное требование позволяет добросовестному приобретателю взыскивать с неуправомоченного отчуждателя только покупную цену, но не убытки. Между тем убытки добросовестного приобретателя могут быть значительными.

Например, в результате существенного повышения цен на недвижимое имущество и необходимости осуществления в связи с этим дополнительных затрат на приобретение новой недвижимости и т.п.

Таким образом, использование реституции не гарантирует добросовестному приобретателю восстановления имущественного положения в полной мере и не позволяет взыскать убытки со своего контрагента неуправомоченного отчуждателя.

Признание договора купли-продажи недействительным лишает добросовестного приобретателя возможности взыскать убытки

Взыскание убытков, связанных с истребованием имущества у добросовестного приобретателя, возможно только при использовании правил об ответственности за эвикцию (ст. 461 ГК РФ).

Ответственность в нашем законодательстве рассматривается как договорная ответственность (ст. 460, 461 ГК РФ).

Внедоговорной ответственности за заключение неуправомоченным лицом договора по отчуждению имущества гражданским законодательством не предусмотрено, в отличие, например, от французского. Так, статья 1599 Французского ГК устанавливает, что «продажа чужой вещи является недействительной; она может дать основание для взыскания убытков, если покупатель не знал, что вещь принадлежит другому лицу».

Применима ли ответственность за эвикцию к неуправомоченному отчуждателю? Это будет зависеть от квалификации отношений между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, то есть от признания заключенного между ними договора купли-продажи действительным или недействительным, поскольку договорная ответственность может иметь место только при наличии договора.

Вопрос о юридической силе договора купли-продажи (применительно к недвижимости), продавец по которому в момент заключения договора не является собственником продаваемой вещи, ВАС РФ впервые затронул в Постановлении № 54.

Представляется, что в качестве частного случая такого договора можно рассматривать договор купли-продажи имущества неуправомоченным отчуждателем.

В пункте 1 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ нашло отражение различие между установлением обязательства в договоре (так называемый обязательственноправовой эффект сделки) и возникновением вещного права, в данном случае — права собственности (вещно- правовой эффект сделки).

«…Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него» (п. 1 Постановления № 54).

Из этого положения следует, что при соблюдении иных условий действительности договора купли-продажи недвижимости (отсутствие пороков воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки, наличие правоспособности и дееспособности у лиц, заключающих сделку, и т.д.) такой договор является действительным несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности продавца. Этот вывод, который может показаться исключительно теоретическим, имеет важные практические последствия для защиты добросовестного приобретателя, в частности, для взыскания убытков с неуправомоченного отчуждателя.

Отсутствие права собственности на проданное имущество не влечет признания договора недействительным

В судебной практике 3 уже давно распространена точка зрения, согласно которой договор купли-продажи вещи, заключенный неуправомоченным отчуждателем, является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

При этом нормой закона, которой не соответствует такой договор, ряд цивиистов 4 называет пункт 1 статьи 209 ГК РФ, согласно которому «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Однако, как представляется, указанное положение только закрепляет полномочия собственника, которые, что немаловажно, могут быть переданы другим лицам. Так, интересующее нас полномочие распоряжения, которое реализуется при отчуждении имущества, а значит, и так называемая распорядительная власть (власть распоряжаться субъективным правом) 5 , по общему правилу принадлежит собственнику.

В то же время, как известно, законом или договором распорядительная власть может передаваться другим лицам. Например, распорядительной властью в отношении чужого имущества обладает подрядчик - в отношении результатов выполненных работ при уклонении заказчика от их приемки (п. 6 ст. 720, ст. 738, 778 ГК РФ), хранитель - в отношении невостребованной в срок вещи, переданной на хранение (п. 2 ст. 899, ст. 920, п. 3 ст. 923 ГК РФ), ломбард - в отношении предмета залога (п. 5 ст. 358 ГК РФ). По договору распорядительная власть передается собственником комиссионеру, агенту, которые могут отчуждать вещь от своего имени.

Таким образом, в ГК РФ закрепляются случаи, когда несобственник вправе отчуждать имущество. Более того, в ГК РФ не содержится прямого запрета на заключение договоров об отчуждении чужого имущества, норм о признании их ничтожными. Хотя предпринимаются даже попытки признать договор с неуправомоченным отчуждателем оспоримой сделкой на основании статьи 174 ГК РФ (ограничение полномочий на совершение сделки) 6 . Однако данное правило неприменимо в нашей ситуации даже по аналогии, поскольку у неуправомоченного отчуждателя изначально нет никаких полномочий на отчуждение вещи и, следовательно, нечего превышать.

Так, утверждение, что договор между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем является недействительным, не находит подтверждения в действующем законодательстве.

Очевидно, отсутствие распорядительной власти должно привести к ничтожности отчуждения имущества. Вероятно, сторонники признания недействительным договора отчуждения с неуправомоченным отчуждателем исходят из необходимости наличия распорядительной власти отчуждателя при заключении договора.

Однако согласно ГК РФ договор купли-продажи, в том числе договор купли-продажи недвижимости, является обязательственным договором, который порождает обязательства передать имущество в собственность (у продавца) и обязательство оплатить имущество (у покупателя). Само право собственности в момент заключения обязательственного договора купли-продажи на покупателя не переносится, оно переносится в момент передачи имущества покупателю. Применительно к продаже недвижимости момент передачи имущества приравнивается к передаче недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности покупателя.

Представляется, что для заключения обязательственного договора по отчуждению имущества наличия такой распорядительной власти не требуется 7 . Здесь нужно согласиться с Д. О. Тузовым в том, что в обязательственном договоре отчуждатель только принимает на себя обязанность передать имущество. Поэтому ничто не мешает обязаться по такому договору и несобственнику 8 . Такой подход находит подтверждение в действующем гражданском законодательстве.

«Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара» (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Закрепленная в законе возможность продажи будущей вещи подтверждает мысль о том, что на момент заключения договора продавец может и не обладать правом собственности на отчуждаемое имущество. Как правильно отмечает Д.О.Тузов, в ситуации заключения обязательственного договора с продавцом-несобственником нельзя заранее сделать вывод о том, что к моменту исполнения договора продавец не приобретет имущество в собственность, то есть о первоначальной невозможности исполнения, влекущей ничтожность договора 9 .

Если же к моменту передачи вещи продавец не приобретет ее в собственность, то у него не будет распорядительной власти собственника, поэтому он не будет способен распорядиться правом собственности и перенести его на приобретателя. Как небезосновательно утверждает Д. О. Тузов, отсутствие распорядительной власти и, следовательно, правопреемства, является следствием известного принципа «никто не может передать другому права большего, чем сам имеет» 10 .

В пункте 1 Постановления № 54 говорится, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 551ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на такое имущество.

С неуправомоченного отчуждателя можно взыскать убытки, если виндикационный иск собственника будет удовлетворен

Таким образом, недействительной является передача имущества в силу отсутствия распорядительной власти у продавца. Что касается обязательственного договора по отчуждению

имущества, то его следует признать действительным, поскольку распорядительной власти на момент его заключения не требуется. А раз договор по отчуждению имущества является действительным, то это дает основание для применения ответственности за эвикцию продавца, неуправомоченного на отчуждение (ст. 460, 461 ГК РФ). Ответственность отчуждателя в данном случае вытекает из невыполнения договорной обязанности передать вещь, в том числе передать ее свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ).

Следует отметить, что и судебная практика признает возможность применения к неуправомоченному отчуждателю норм об ответственности за эвикцию в случае удовлетворения виндикационного иска собственника, а значит, и действительность договора с неуправомоченным отчуждателем (поскольку не может быть договорной ответственности при недействительном договоре).

«Правило, предусмотренное п. 1 ст. 461 ГК РФ, является прямым продолжением правовых норм, содержащихся в ст. 460 ГК РФ, которое применяется в случае изъятия товара у покупателя третьим лицом по так называемому виндикационному иску (ст. ст. 301, 302, 305 ГК РФ)» 11 .

Аналогичное разъяснение содержится в 43 пункте Постановления № 10/22.

Кроме того, признание обязательственного договора действительным, а передачи имущества — недействительной - единственный способ обеспечить баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя при наличии условий для удовлетворения виндикационного иска.

С одной стороны, в силу недействительности передачи имущества собственность не переходит к добросовестному приобретателю и собственник вправе истребовать свою вещь при наличии условий, предусмотренных статьей 302 ГК РФ. С другой стороны, на основании статьи 461 ГК РФ добросовестный приобретатель имеет право предъявить требования о возмещении понесенных убытков к неуправомоченному отчуждателю.

Сказанное, однако, не исключает в полной мере применения реституции в отношениях между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем: представляется, что реституцию следует применять как последствие недействительности передачи имущества.

Добросовестные приобретатели чаще защищают свои права в судах общей юрисдикции, нежели в арбитражных судах

На сегодняшний день дел в судах, по результатам которых имущество было истребовано у добросовестных приобретателей, несоизмеримо больше, чем дел, в которых добросовестные приобретатели используют для защиты правила об эвикции.

Из этого можно сделать вывод: добросовестные приобретатели, у которых собственник истребовал имущество, практически не обращаются в суды с исками к неуправомоченным отчуждателям о возмещении причиненных им убытков. Хотя суды прямо указывают, что правила об эвикции, предусмотренные статьей 461 ГК РФ, подлежат применению в случае истребования собственником имущества у приобретателя по виндикационному иску 12 .

Правила об эвикции значительно чаще используются для защиты добросовестных приобретателей в судах общей юрисдикции. Так, Московский городской суд указал, что исковые требования добросовестного приобретателя квартиры о взыскании убытков в размере, эквивалентном рыночной стоимости квартиры, удовлетворены правомерно. При изъятии собственником имущества у добросовестного приобретателя продавец обязан возместить добросовестному приобретателю понесенные им убытки 13 . Аналогичные выводы можно встретить и в других судебных актах судов общей юрисдикции 14 .

В завершение хотелось бы выразить надежду, что с учетом позиций Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ, упомянутых выше, в судах сформируется практика, позволяющая шире использовать правила об эвикции для защиты добросовестного приобретателя при истребовании у него имущества собственником.

Показательны в этом смысле выводы Восьмого арбитражного апелляционного суда, который, отказывая Министерству имущественных отношений Омской области в иске об истребовании земельных участков у добросовестного приобретателя, основывался в том числе и на отсутствии практической возможности у добросовестного приобретателя впоследствии взыскать убытки с неуправомоченного отчуждателя 15 .

Восьмой арбитражный апелляционный суд указал на право добросовестного приобретателя потребовать возмещения убытков у неуправомоченного отчуждателя, а также на то обстоятельство, что неуправомоченный отчуждатель был исключен из единого государственного реестра юридических лиц.

В связи с указанными обстоятельствами суд решил, что удовлетворение требований в такой ситуации лишает добросовестного приобретателя законного права потребовать возмещения убытков с неуправомоченного отчуждателя, поскольку последний не существует в качестве юридического лица.

_________________________________

1. Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

2. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу № А13-14944/2005-06.

3. См., напр.: п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановления Президиума ВАС РФ от 08.10.2002 № 11695/01, ФАС Северо-западного округа от 09.06.2006 по делу № А56-17696/2005, Северо-Кавказского округа от 17.10.2006 № Ф08-4362/2006, Московского округа от 11.07.2005 № КГ-А40/6095-05.

4. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л., 1960. С. 106-107; Шевцов С.Г. Продажа имущества неуправомоченным лицом: Автореф. дис. ...канд. юрид. наук. М., 2004. С. 8; Кузина С. Проблемы защиты интересов добросовестного приобретателя // Хозяйство и право. 2006. № 8. С. 115.

5. Понятие распорядительной власти цит. по кн.: Тузов Д.О. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. М., 2007 С.185.

6. Усков О. Проблема приобретения имущества от неуправомоченного отчуждателя // Хозяйство и право. 2002. № 6. С. 67.

7. Сказанное не распространяется на реальные договоры по отчуждению имущества, так как передача в этом случае выступает конститутивным элементом договора и наличие распорядительной власти отчуждателя, таким образом, здесь обязательно.

8. Тузов Д. О. Указ.соч. С. 190.

9. Там же. С.195.

10. Там же. С.187.

11. Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2007 № КГ-А40/5319-07.

12. См., напр.: постановления ФАС Московского округа от 13.06.2007 № КГ-А40/5319-07, Северо-Западного округа от 31.08.2010 по делу № А13-11203/2009, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 по делу № А46-412/2011.

13. Определение Московского городского суда от 12.11.2010 по делу № 33-34591.

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

• Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).
  

  Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).

• Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
  

  Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.

Признаки проявления добросовестности приобретателем: постановление Пленума ВС РФ о добросовестном приобретателе

ГК РФ не устанавливает весь перечень критериев (признаков), по которым приобретатель может быть признан добросовестным. Вместе с тем судебная практика (постановление № 10/22, а также обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 01.10.2014) позволила сформировать ряд таких признаков, к которым можно отнести следующие:

• Заключенная приобретателем сделка по приобретению спорного имущества по всем признакам может быть расценена как действительная, кроме противоположной стороны сделки — неправомочного продавца.
• На дату заключения сделки в ЕГРН отсутствовала запись о другом собственнике имущества (не продавце) или отметка о судебном разбирательстве по поводу данного имущества.
  

  Важно! Вышеуказанный признак действует только в отношении сделок с недвижимостью. При этом указание в ЕГРН неправомочного продавца в качестве собственника не считается достаточным доказательством добросовестности приобретателя, которое должно быть исследовано судом наряду с другими обстоятельствами дела (абз. 1 постановления № 10/22).

• Отсутствие у приобретателя сомнений в праве продавца на передачу имущества, которые могут возникнуть, например, в случае выявления родственных связей участников сделки или необоснованно низкой цены имущества (пп. 8 и 9 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики» от 13.11.2008 № 126).
  

  Важно! Ранее действовал еще один признак добросовестности приобретателя — принятие им разумных мер для установления права продавца на передачу имущества, однако постановлением Пленума Верховного суда РФ «О применении судами» от 23.06.2015 № 25 он был исключен.

Защита владения добросовестного приобретателя осуществляется путем…Иск и встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем

Исходя из анализа норм действующего законодательства и судебной практики, можно сделать вывод о том, что добросовестность невозможно признать посредством предъявления отдельного иска или заявления об установлении соответствующего правового факта. Защита владения добросовестного приобретателя реализуется путем вынесения судебного вердикта об отказе в удовлетворении требования собственника по истребованию имущества и признании за добросовестным приобретателем права собственности на него.

Вывод! Таким образом, статус добросовестного приобретателя может быть получен исключительно в рамках виндикационного иска собственника об истребовании его имущества, который может быть предъявлен в течение 3 лет при условии фактического наличия у ответчика спорного имущества. Предъявление к добросовестному приобретателю иных требований, например, в рамках заявления об установлении последствий недействительности сделки, не допускается (см. определение Конституционного суда РФ от 22.12.2015 № 2932-О).

Важно! Отсутствие у приобретателя имущества на дату разбирательства дела судебным органом влечет отказ в удовлетворении иска (п. 32 постановления № 10/22).

Лицо, которое выступает ответчиком по такому иску, вправе возражать против истребования имущества из его владения, однако данное притязание также не является самостоятельным и не может расцениваться в качестве встречного искового заявления о признании приобретателя добросовестным.

Важно! При передаче имущества нескольким лицам со стороны приобретателя образуется множественность лиц. При этом если хотя бы один из них не отвечает признакам добросовестности, требование собственника имущества будет удовлетворено (п. 41 постановления №10/22).

Последствия добросовестного приобретения имущества: может ли добросовестный приобретатель требовать возмещения произведенных расходов

При признании приобретателя добросовестным, в зависимости от вердикта суда, основанного на представленных доказательствах, имущество может быть оставлено у приобретателя либо возвращено первоначальному собственнику, который лишился его помимо своей воли.

При оставлении имущества у приобретателя, как уже было сказано выше, у него возникает право собственности на данное имущество. При возвращении имущества собственнику добросовестный приобретатель вправе:

• потребовать от собственника компенсации осуществленных им необходимых затрат на имущество, начиная с даты, когда собственник мог получить доходы от такого имущества (абз. 2 ст. 303 ГК РФ);
• сохранить за собой осуществленные улучшения (при условии возможности их извлечения без нанесения вреда имуществу) либо потребовать компенсации своих затрат на улучшение имущества в пределах повышения вследствие этого его цены (абз. 3 ст. 303 ГК РФ);
• предъявить неуправомоченному отчуждателю требование о компенсации убытков, вызванных изъятием товара по основаниям, появившимся до исполнения договора купли-продажи (п. 43 постановления №10/22).

Обратите внимание! При удовлетворении иска собственника с добросовестного приобретателя могут быть взысканы все доходы, полученные им после даты получения повестки по требованию собственника или момента, когда ему стало либо должно было стать известно о незаконном приобретении имущества (абз. 1 ст. 303 ГК РФ).

Особенности добросовестного приобретения имущества, находящегося в залоге

На практике довольно часто возникает ситуация, когда приобретатель получает имущество, находящееся в залоге, о чем ему не было известно на момент совершения сделки. При этом в случае неисполнения должником своего обязательства приобретатель может получить повестку об обращении взыскания на данное имущество в судебном порядке.

Вместе с тем по общему правилу при возмездном получении имущества лицом, которому не было и не могло быть известно о его обременении, залог прекращается (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако добросовестному приобретателю необходимо учитывать, что его должное информирование о залоге будет расцениваться судом с учетом следующего:

• содержал ли заключенный им договор условие об отсутствии притязаний третьих лиц на имущество информацию о том, что имущество являлось предметом спора, а также находилось под арестом, и прочие аналогичные условия;
• убедился ли добросовестный приобретатель в наличии и качестве документов о праве собственности отчуждателя имущества (см., например, определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11);
• были ли получены приобретателем сведения из доступных реестров, свидетельствующие об отсутствии обременения имущества, — ЕГРП, а также реестра уведомлений о залоге движимого имущества по адресу www.reestr-zalogov.ru (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2016 по делу № 33-40413/2016).

Подробнее о реестре уведомлений о залоге движимого имущества рассказывается в статье Реестр уведомлений о залоге движимого имущества .

Таким образом, добросовестным приобретателем может быть признано лицо, получившее на платной основе имущество от неуправомоченного отчуждателя, о чем ему не было и не могло быть известно на дату совершения сделки. Признание приобретателя добросовестным возможно только в рамках спора о вещном праве и не может быть заявлено в качестве самостоятельного требования.

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

• в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
• в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

• принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
• производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
• соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
• знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества. Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России». В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным. В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества - судебная практика по этому вопросу часто интересует не только специалистов, но и участников оборота, приобретших, как выяснилось впоследствии, чужое имущество. В этой статье мы не только раскроем условия защиты покупателей, но и выявим нюансы истребования недвижимости у добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

• родственных связей;
• служебных связей;
• участия в уставных капиталах организаций;
• иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения. Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию. Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

• личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
• соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
• отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
• наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
   • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
   • было у них похищено;
   • выбыло из владения другим путем против их воли.
2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
3. Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
4. Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
2. Весьма показательным мы считаем апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2016 по делу № 33-43089/2016. В этом акте суд указал, что правом на истребование квартиры из чужого незаконного владения (то есть правом на предъявление виндикационного иска) обладает только собственник квартиры.
3. При принятии Мосгорсудом апелляционного определения от 16.08.2016 по делу № 33-31612/2016 суд, напротив, не встал на защиту покупателя. Суд отказал в признании его добросовестным приобретателем, так как были нарушены права собственника, утратившего квартиру помимо своей воли (при совершении дарения не было получено его нотариальное согласие на сделку).
4. Большой круг дел о признании добросовестным приобретателем связан с квартирами, полученными по наследству. Возьмем для примера апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.07.2016 по делу № 33-4779/2016. Суд в данном случае отказал покупателю в признании его добросовестным приобретателем, ведь он не проявил должной осмотрительности при покупке квартиры и не установил, что лицо, продавшее ему квартиру, приобрело ее уже после смерти предыдущего собственника.
5. В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

1. Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

   Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).

   ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.

   
   Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).
2. Требования о признании добросовестным приобретателем.

   Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Напомним, что основанием доказательной базы в этом случае должны стать:

• документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;
• документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

ВАЖНО! Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

Компенсация за утрату права

Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, законодатель предусмотрел компенсацию из бюджета государства.

ВАЖНО! В настоящее время на компенсацию можно рассчитывать в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1). Он будет действовать вплоть до вступления в силу закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, то есть до 01.01.2020. Новый закон также предусматривает аналогичную компенсацию, но условия ее выплаты будут иными (ст. 68).

На компенсацию и сейчас, и впоследствии могут рассчитывать:

• собственник, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя;
• добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения.

Условия получения компенсации по старому закону:

• вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, который был причинен в виде утраты жилья;
• исполнение этого решения не произошло в течение 1 года по причинам, за которые взыскатель не отвечает.

Условия получения компенсации по новому закону:

• утраченное жилье должно быть единственным имеющимся у пострадавшего;
• вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, причиненного в связи с утратой жилья;
• исполнительное производство по названному решению суда прекращено в связи со смертью должника (при отсутствии правопреемников) или ликвидацией организации-должника.

ВАЖНО! В обоих случаях компенсация носит разовый характер, а ее сумма не может быть более 1 000 000 руб.

В заключение еще раз подчеркнем, что добросовестным приобретателем может быть признан только покупатель, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Если же недвижимое имущество попало к приобретателю безвозмездно, рассчитывать на защиту по принципу добросовестного приобретения ему не удастся.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 302 ГК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ

Истребование имущества в случае его отчуждения неуправомоченным лицом

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 , 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные , 302 ГК РФ.

Возражения ответчика против истребования имущества из его владения: возмездность и незнание о неправомочности отчуждения

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Отсутствие добросовестности приобретателя при отметках в ЕГРП о спорах и правах на имущество

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Истребование имущества при его выбытии из владения собственника помимо его воли

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Истребование имущества у нескольких ответчиков

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ

Истребование жилых помещений по искам органов власти

"Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления" (утвержден. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)

Позиция Конституционного Суда РФ

Истребование выморочного имущества от добросовестного приобретателя

В п. 14 Решения Конституционного Суда РФ от 09.11.2017 "Об утверждении Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй и третий кварталы 2017 года" указано следующее:

Постановлением от 22 июня 2017 года N 16-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом рассмотрения являлось оспоренное положение, предусматривающее право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, - применительно к случаям истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом.

В указанном аспекте оспоренное положение признано соответствующим Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, кроме того, признал оспоренное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Публикации на сайт

Некоторые публикации см. в рубрике "Истребование имущества из чужого незаконного владения ", в частности:

• Виндикация или реституция? Истребование имущества из чужого незаконного владения или применение последствий недействительности сделки?
• . Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика
• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика