Кто оплачивает банковскую ячейку при продаже квартиры. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. Как оформляется и используется банковская ячейка при покупке квартиры

Банковская ячейка – сейф в банке, расположенный в охраняемой комнате (хранилище). Его можно арендовать, заключив договор с банком. В этом случае доступ к ячейке будет только у лиц, перечисленных в соглашении, личность которых будет установлена сотрудниками банка.

Например, в случае купли-продажи квартиры ключ от ячейки получит только участники сделки либо их доверенные лица. Покупатель арендует сейф за свои средства на определенный срок (например, один месяц). Далее он прячет туда нужную сумму за день или в день оформления купчей. Открытие и закрытие сейфа может происходить в присутствии собственника квартиры. Иногда это делается после пересчета и проверки подлинности купюр сотрудником банка (за отдельную плату).

После регистрации купчей продавец получает возможность забрать денежные средства. Доступ к сейфу осуществляется в любое время в соответствии с установленным распорядком работы хранилища, при предъявлении оригинала , паспорта и ключа от ячейки. Благодаря такой схеме расчеты происходят в безопасном месте, под надзором охраны и сотрудников банковского отделения.

Как происходит расчет при покупке?

Процедура расчетов через банковскую ячейку:

1. Заключение договора аренды.
2. Проверка ячейки в присутствии сотрудника банка.
3. Размещение денег в сейфе.
4. Оформление договора купли-продажи и передача ключа от ячейки.
5. Регистрация прав на недвижимость в Росреестре ( ?).
6. Проверка документов продавца и открытие доступа к сейфу с деньгами.

Если вам необходимо в короткие сроки получить выписку из ЕГРН – воспользуйтесь специальным предложением наших партнеров ниже.

Условия доступа к сейфу

При заключении договора с несколькими клиентами им предоставляется совместный доступ к ячейке с понедельника по пятницу. При необходимости разграничения доступа оформляется соответствующее дополнительное соглашение, в котором перечисляются документы для доступа к сейфу. Продавец получает право на доступ в хранилище только после предъявления паспорта, договора купли-продажи, свидетельства о госрегистрации договора и ключа от сейфа, который был передан ему покупателем.

В чем удобство и безопасность?

Кража денег из банка практически невозможна. Хранилище хорошо охраняется и внутрь помещения не допускают лиц, которые не имеют на это право. При расчетах в квартире или кабинете нотариуса деньги могут похитить прямо на выходе (например, выхватить сумку и убежать). В случае с банковской ячейкой это невозможно, поскольку банк находится под охраной, установлены камеры наблюдения, а сейф открывается индивидуальным ключом. К тому же пересчитать и проверить купюры можно современными средствами, которые используют сами банковские сотрудники.

Преимущества и недостатки

Банковская ячейка – один из самых популярных способов обеспечения безопасности расчетов. Ее аренда обходится недорого, а при этом стороны по договору получают место, где можно сохранить средства, а также пересчитать и проверить в специальной клиентской комнате рядом с хранилищем.

Если сделка сорвется, то покупатель не теряет свои средства. Он может в любое время забрать их из сейфа, ведь продавец не сможет их получить не предъявив в банке зарегистрированный договор купли-продажи.

Фактически деньги резервируются до финальной стадии сделки – регистрации прав на недвижимость, которая может длиться больше недели.

Недостаток у схемы только один: в договоре аренды ячейки не указывается сумма , которая будет храниться. То есть после подписания и регистрации договора может выясниться, что в сейфе храниться лишь часть средств, а не полная стоимость квартиры.

Чтобы этого не произошло необходимо, чтобы помещение денег в ячейку осуществлялась в присутствии продавца и покупателя, а не только одной стороны. К тому же если продавец забирает деньги наличными и выходит с ними на улицу, то риск их кражи довольно высок. Необходимо нанимать охрану либо другим путем позаботиться о безопасности перевоза ценностей.

Условия для такой сделки

Главное условие: на такой порядок расчетов должны быть согласны обе стороны. Покупатель и продавец должны быть совершеннолетними и дееспособными лицом, готовыми взять на себя расходы по аренде. Присутствие двух сторон во время открытия сейфа – не обязательно, но крайне желательно. Иногда арендуется сразу два сейфа: в одном лежат деньги, а во втором . После регистрации договора стороны обмениваются ключами ( ?).

Кто может передавать деньги?

Инструкция по оплате стоимости жилья:

1. После подписания договора купли-продажи, при условии, что деньги должны уже находиться в ячейке, покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу.
2. После регистрации в Росреестре продавец получает доступ к сейфу (в течение 5-7 дней пока идет регистрация продавец не имеет доступа к деньгам, только получив документы из Росреестра можно отправляться в банк).
3. После предъявления пакета документов продавец забирает денежные средства из ячейки (банковский клерк сверяет паспортные данные продавца, адрес проданной квартиры, проверяет подлинность свидетельства о регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре, а также сам договор купли-продажи, ключ от ячейки).

Если ключ утерян, сейф вскрывается сотрудником банка в присутствии обеих сторон (продавца квартиры и покупателя). При наличии ключа продавец забирает деньги и пишет расписку.

При срыве сделки доступ к сейфу получает исключительно покупатель и его доверенные лица. В договоре аренды можно прописать порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. Если регистрации договора затягивается, то аренда ячейка может быть продлена. Например, затягивание возможно в случае, если в Росреестре возникли вопросы к договору (нет согласия супруга и пр.). После устранения недочетов договор может быть зарегистрирован, а продавец получит доступ к сейфу с деньгами.

При отказе в регистрации покупатель забирает свои деньги самостоятельно, а договор расторгается либо решение Росреестра обжалуется в суде.

Как грамотно составить договор?

Договор аренды банковского сейфа составляет банк. Его необходимо будет изучить и подписать, но корректировке он, как правило, не подлежит. Особое внимание стоит обратить на пункты, описывающие порядок доступа к сейфу, ответственности банка за сохранность средств, а также способ решения проблемы в случае утери ключа, форс-мажорных обстоятельств, в том числе срыва сделки. Если что-то не устраивает, то лучше обратиться в другое банковское учреждение.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо будет указать, что расчеты между сторонами производятся именно через банковскую ячейку в конкретном банке, а не любым другим способом.

Делается отметка о том, какая сумма прячется в банковскую ячейку перед сдачей документов на госрегистрацию перехода права собственности. Выбор банка осуществляется по соглашению сторон.

Возможные подводные камни

Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.

Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.

Еще один опасный подводный камень – банкротство банка , где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.

Заключение

Банковская ячейка – наиболее часто используется при оформлении договора купли-продажи недвижимости. По статистике этот способ применяют до 80% всех участников рынка.

Передача денег через сейф обходится дешевле аккредитива и безопасней передачи наличных в офисе нотариуса (о купле-продажи квартиры за наличный расчет написано в , а вы можете узнать обо всех способах передачи денег). А главное: в случае, если сделка не состоится и договор купли-продажи не будет зарегистрирован, у покупателя останутся его денежные средства.

Главный смысл сделки через банковскую ячейку - продавцу нужно быть уверенным, что после продажи квартиры он гарантированно получит свои деньги. А покупателю нужно быть уверенным, что пока он не станет собственником его деньги никто не возьмет. Именно это обеспечивает банковская ячейка на сделке.

Безопасное проведение сделки по покупке квартиры через банковскую ячейку.

Многие думают, что проведение сделок через банковскую ячейку снимает все возможные риски и можно не беспокоиться о нюансах сделки. При грамотном проведении сделки через банк действительно нет поводов для беспокойства, но сделать нужно все правильно. От потери денег или квартиры не спасёт даже банковская ячейка, если все организованно неправильно.

Вот так выглядило свидетельство о собственности:

С 2016 года свидетельства о собственности на квартиру не выдаются.

Теперь Покупателю квартиры необходимо еще более тщательно контролировать проведение сделки через банковскую ячейку.

Сейчас стало практически невозможно проверить на подлинность выписку из ЕГРП или Договор купли-продажи визуальным осмотром. Многие думают, что банк несет ответственность за вашу сделку, но это не так. На сегодняшний момент ни один банк не несет ответственности за достоверность предоставленных документов. Представитель банка также не имеет технической возможности проверить предоставленные документы на подлинность. Проверка предоставленных документов работником банка заключается в визуальном осмотре предоставленных документов и все! Обратите внимание, во всех договорах на аренду банковской ячейки есть пункт:

« Банк осуществляет визуальною проверку предоставленных документов, при этом не несет ответственности за их подлинность и соответствие действующему законодательству ».

Другими словами банк не отвечает за предоставленные документы. Вопрос риторический, думаете настоящим мошенникам сложно подделать Выписку из ЕГРП или поставить штамп на договоре купли продажи? В итоге от чего спасает проведение сделки через банковскую ячейку если ее организовывать не правильно? Не от мошенников это уж точно.

Как же проверить, состоялась ли регистрация перехода права собственности?

Контролируйте процесс регистрации перехода права собственности. Т.е. вы доверяете регистрацию перехода права собственности надежной компании, которою вы сами выбрали. Либо проводите регистрацию самостоятельно: подаете и получаете документы лично.

В итоге, чтобы на 100% быть уверенным, что вы стали собственником квартиры, либо полностью контролируйте процесс регистрации перехода права собственности, подачу и получение документов, либо после регистрации обязательно самостоятельно получите выписку ЕГРН из независимых источников.

Более безопасными считаются сделки с недвижимостью в банке, который имеет собственных регистраторов или сотрудничает с таковыми. Регистраторы - это представители банка либо их доверенные лица, которые сами регистрируют переход права собственности и сами подтверждают подлинность документов, подтверждающих переход права собственности. В такой ситуации поделка документов и махинации с регистрацией документов невозможна, ведь банк контролирует процесс регистрации сам.

Многие клиенты, не слушая своих риелторов или юристов, настаивают на проведение сделки в определенном банке, как правило, из-за того, что у клиента открыт там счет или банк удобно расположен относительно клиента. Но указанный банк не имеет собственных регистраторов, чем в такой ситуации рискует собственник? Допустим, вы сами регистрируете переход права собственности, т.е. вы полностью контролируете процесс регистрации, и полученные документы будут абсолютно чистыми. Казалось бы, все находится под контролем, но давайте посмотрим на условия доступа к ячейки, которые описаны в договоре аренды индивидуального сейфа:

1. Арендатор 1 (покупатель квартиры) и Арендатор 2 (продавец квартиры) договорились, что после закладки предмета вложения (деньги за квартиру) доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий:

Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: _______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав (перехода права) собственности на недвижимое имущество., на имя нового собственника квартиры ….

Если предположить что на месте продавца квартиры действует мошенник, то он сможет воспользоваться ситуацией. Как видно из условий, продавец квартиры может забрать деньги в период с 01.02.18 по 25.02.19. Регистрация, как правило, проходит в течение двух недель, плюс нужно время на подачу и получение документов. В итоге получить документы о регистрации можно не ранее, чем через 15 дней. Но мошеннику ничего не мешает подделать Выписку из ЕГРП и договор, прийти в банк раньше, чем пройдет регистрация, и получить деньги. После этого он подаст заявление в полицию с просьбой приостановить регистрацию перехода права собственности с ссылкой, что его хотят обмануть с оплатой квартиры, так как неустановленными лицами была вскрыта банковская ячейка. В итоге он останется и с квартирой, и с деньгами. На практике такая ситуация маловероятна, но в жизни нужно быть готовым ко всему и оберегать себя и свое имущество от мошенников. Поэтому, доверяя банковским работникам, помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает.

Мошенничество с квартирами случается крайне редко, но лучше подстраховаться от всевозможных рисков, иначе, то тогда вообще зачем проводить сделки через банковскую ячейку? Можно совершить сделку как это делают в регионе:

встречаются в МФЦ или Росреестре, подписывают договор, передают деньги и тут же отдают документы на регистрацию. В 99% случаев сделки проходят нормально, без мошенничества.

В Москве и Санкт-Петербурге активность мошенников выше, да и стоимость недвижимости в разы больше, вот и приходится перестраховываться, заключая сделки через банковскую ячейку.

Помните, что банк лишь визуально смотрит документы, за подлинность он не отвечает. Более безопасная сделка в том банке который контролирует регистрацию перехода права собственности сам.

Выбираем компанию, которая будет заниматься регистрацией сделки.

В услугу по регистрации сделки входит: подготовка и согласование с участниками сделки договора купли-продажи, подача его и остального комплекта документов на регистрацию и получение зарегистрированных договоров купли-продажи и свидетельства о собственности.

Мы уже размещали инструкцию, как .

С помощью нее вы можете самостоятельно подготовить договор, необходимые документы для регистрации и подать все в МФЦ по адресу места нахождения недвижимости. В 95 случав из ста регистрация проходит без особых проблем, но бывают и приостановки в регистрации или вовсе отказы. Если подобное происходит, то это уже внештатная ситуация которая может обернуться потерей денег для одной из сторон сделки..

Чтобы не возникало приостановок и отказов в регистрации перехода права собственности, участники сделки пользуются услугами профессиональных регистраторов, которые гарантируют регистрацию, честность и безопасность. Не смотря на то, что подобные гарантии не подтверждаются документально, и компании скорее всего не будут нести какую-либо ответственность, все же безупречная репутация некоторых регистрационных компаний говорит сама за себя. Обращайтесь к проверенным регистраторам, любой профессиональный участник рынка недвижимости имеет список подобных компаний.

Если же продавец и покупатель самостоятельно подают документы на регистрацию, то довольно часто бывают приостановления регистрационных действий, причем приостановка случается по вине самой регистрационной службы. В настоящее время документы на регистрацию перехода права собственности подаются через МФЦ (многофункциональный центр), а не на прямую через Росреестр, а специалисты МФЦ не всегда обладают достаточной квалификацией: то заявление возьмут не той формы, то не внесут в заявление необходимы данные, то вообще одно дело перепутают с другим и именно по этой причине могут приостановить регистрацию. Так сказать, пресловутый человеческий фактор. Регистраторы, которые занимаются только регистрацией сделок, контролируют ее на всех этапах прохождения документов и в такой ситуации степень приостановок и отказов значительно ниже (если не сказать исключен вообще). Стоимость услуг регистраторов сопоставима или даже дешевле услуг риелторов или юристов, сопровождающих сделку. В нашей компании регистрация договора - это дополнительная услуга, не входящая в стоимость юридического сопровождения. Стоимость подобной услуги у нас составляет 10 000 рублей, что сопоставимо со стоимостью этой же услуги у компаний, которые занимаются только регистрацией договоров в Росреестре.

Как выбрать компанию, которая будет регистрировать переход права собственности в Росреестре?

У каждого риелтора и юриста, который давно работает на рынке недвижимости, есть список надежных и удобных банков и компаний занимающихся регистрацией договоров. Если вы правильно выбрали риелтора или юриста, то советую прислушаться к его мнению. Если вы действуете сами, то выбирайте регистраторов, с которыми работает ваш Банк.

На момент написания статьи мне нравится, как работают регистраторы в Фора банке, возможно во мне говорит моя привычка проводить сделки через них. Но не капли не умаляю другие банки!

После выбора регистраторов и банка вам нужно заранее забронировать время проведения сделки.

У многих регистраторов и Банков перед проведением сделки нужно заполнить анкету и прислать документы для сделки.

Для подготовки договора купли-продажи обычно требуются предоставить следующую информацию ( список примерный):

СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета) содержится на страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования – зеленая пластиковая карта;

— паспортные данные участников сделки;

— свидетельство о собственности(если оно есть);

— выписка из домовой книги;

— в какой форме будет оформляться договор (простая письменная или нотариальная);

— вид договора (купля-продажа, дарение, мена, рента, ипотека, иное);

— предмет договора (объект недвижимости будет отчуждаться целиком или только доля в праве собственности);

— кто будет являться сторонами договора (кто будет отчуждать недвижимость, кто будет приобретать ее и в каких долях), если кого-то из сторон на сделке не будет, обязательно укажите это;

— условия договора (цена, сроки освобождения и передачи недвижимости, наличие телефона и иные условия, имеющие для Вас важное значение).

Пример заявки банка, смотри .

После этого регистраторы подготавливают договор и высылают его сторонам на утверждение. Согласуйте условия договора с противоположной стороной зарание до дня проведения сделки.

Выбираем Банк, в котором будет проходить сделка.

Тщательно подойдите к выбору банка, в котором будет проходить ваша сделка. Выбирайте банк с государственным участием либо из Топ-20 рейтинговых банков. Если нет возможности самому выбрать банк, доверьтесь своему риелтору или юристу, который за годы работы знает наиболее подходящие банки для сделки. В последнее время участились случаи отзывов лицензий у банков. Если такая ситуация произойдет с вашим банком после закладки денег в ячейку, то только опытный юрист поможет вам выйти из нее нее с минимальными потерями. Чтобы минимизировать появление возможных рисков, выбирайте надежные банки. Обратите внимание, что многие банки не заключают договор аренды ячейки под условия и не проводят сделки с недвижимостью. Уточните наличие сейфовых ячеек с возможностью заложить деньги под условие.

Подготовка к проведению сделки с использованием банковской ячейки:

К дню проведения сделки нужно подготовится заранее. Позвоните в согласованный между сторонами сделки банк и забронируйте время сделки. Позаботьтесь заранее о том, где будет производиться подписание договора купли-продажи. Во многих банках для этого просто нет соответствующих условий. Банки могут предоставляют в аренду переговорные комнаты как платные, так и бесплатные. Договоритесь с другой стороной сделки, кто будет нести дополнительные расходы.

День сделки.

В ранее согласованный день сделки стороны собираются. Как правило, встреча назначается в банке примерно за час до закладки денег в банковскую ячейку. Стороны еще раз проверяют ранее согласованный договор купли–продажи квартиры и после повторной проверки подписывают его. Договор составляется по количеству сторон, плюс один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Написание расписки о передаче денег за квартиру.

Продавец квартиры пишет расписку в получении денежных средств за продаваемую квартиру по следующему образцу:

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Город Москва

Я, ФИО, паспортные данные получил от ФИО, паспортные данные, Денежную сумму в размере 4 050 000 (четыре миллиона пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек

по договору купли-продажи квартиры от _______________2018 за проданную мной ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица ___________________

Оплата произведена в полном размере. Материальных и каких-либо иных претензий, связанных со сделкой купли-продажи квартиры к покупателям, я не имею.

Фамилия Имя Отчество (полностью) и подпись продавца квартиры

Образец расписки стоит составить заранее. Расписка должна быть написана собственноручно от руки. Это нужно, чтобы в случае возможного суда почерковедческая экспертиза могла установить владельца почерка и психологическое состояние при написании расписки, а для этого нужен материал для проведения экспертизы. По одной подписи и фамилии сложно проводить экспертизы, а порой невозможно. Оставьте место для даты, а саму дату на расписке не следует ставить, ее вы поставите в день завершения сделки, когда продавец квартиры фактически получит деньги. Поэтому сохраняйте ручку, которой была написана расписка. Расписку можно составить в день фактического получения денег, но по опыту, лучше этот вопрос решить до проведения сделки. Обычно стороны во время сделки находятся в стрессовом состоянии, ведь не каждый день мы привыкли распоряжаться своим имуществом. Под действием стресса продавец может отказаться писать расписку от руки по вашей форме, ведь в законодательстве нет такого требования, и настаивать на печатной форме вы не можете в соответствии с законом. Представьте себе на минутку эту ситуацию, особенно если договор уже подан на регистрацию, тут можно и запаниковать. Поэтому позаботьтесь о написании расписки заранее, до регистрации перехода права собственности.

На обратной стороне расписки покупатель ставит свою подпись и пишет: « Расписка написана в моем присутствии ФИО, подпись, дата». Это нужно для того, чтобы впоследствии узнать свою подпись, обезопасить себя от подделки расписке. А текст пишется для того, чтобы рядом с подписью не появился незнакомый для вас текст, согласно которому вы приняли на себя те или иные обязательства.

Расписка остается у продавца квартиры, это очень важный документ. Как только расписку проверит покупатель квартиры и поставит на ней свою подпись, расписку лучше убрать от лишних глаз. Часто вижу, как подобные документы валяются на столе без присмотра. Будь среди участников сделки мошенники, они непременно воспользовались бы ситуацией. Расписка равна сумме денег, на которую она написана. Суд доверяет письменным доказательствам и в последнюю очередь свидетельским показаниям. В теории покупатель квартиры может забрать расписку и тут же уйти со сделки, закладывать теперь деньги в ячейку не нужно. Доказать потом, что продавец не получил деньги за проданную квартиру будет практически невозможно. Многие далекие от юриспруденции люди возразят, что продавец квартиры откажется ее продавать в таком случае. Но могу с уверенностью заявить, что в такой ситуации при подписанном договоре купли-продажи можно принудительно заставить зарегистрировать права собственности, а если договор не подписан, то можно просто требовать возврата якобы переданных денежных средств. Поэтому расписку оберегайте ровно с той же заботливостью, что покупатель квартиры оберегает деньги, передаваемые за квартиру.

Договор аренды банковской ячейки.

В день сделки необходимо проверить договор аренды индивидуального банковского сейфа (ячейки). Обычно ячейку арендуют на месяц. Позаботьтесь, чтобы сумма денег, которая будет вноситься, поместилась в банковскую ячейку, ведь ячейки бывают разных размеров.

Форма договора аренды банковского сейфа с особыми условиями у каждого банка своя. Вот для примера форма договора аренды сейфа одного из банков .

В этом договоре особое внимание уделите условиям доступа к сейфу.

Для примера условия доступа могут быть следующими:

«1 . Арендатор 1 (покупатель квартиры) и Арендатор 2 (продавец квартиры) договорились, что после закладки предмета вложения (деньги за квартиру) доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий:

1.1. С 01.09.2017 г по 25.09.2017 г одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 (продавец квартиры) при условии предъявления:

Оригинала договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу:______________ содержащего установленную законодательством отметку Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, о произведенной государственной регистрации прав (перехода права) собственности на недвижимое имущество, на имя нового собственника квартиры ….

1.2. С 26.02.2018 г. и по дату окончания срока действия настоящего договора одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 1 (продавцу квартиры)».

Для доступа к банковской ячейки используются два ключа. Один ключ хранится в банке, второй передается Арендаторам, но некоторые банки отдают оба ключа Арендаторам.

Я приведу самую рабочую схему проведения сделки с использованием банковской ячейки :

Ключ от сейфа хранится у Покупателя квартиры, а расписка у Продавца квартиры. После регистрации перехода права собственности на нового покупателя квартиры, все стороны встречаются в банке и меняют ключ от банковской ячейки на расписку в получении денег.

Таким образом покупатель остается уверенным, что без его ведома никто не возьмет из ячейки деньги. Продавец же уверен, что ему передадут ключ от ячейки в обмен на расписку, ведь только расписка подтверждает, что покупатель уплатил положенные за квартиру деньги. В итоге появляется взаимная зависимость друг от друга. Эта схема самая распространенная, но не идеальная, в ней есть слабые стороны. У покупателя квартиры может возникнуть сомнение: что делать, если продавец откажется передавать расписку после регистрации перехода права собственности? Во многих банках ключ не является обязательным условием доступа. Ключ можно восстановить, получить доступ к ячейке, забрать из нее деньги и предъявить иск о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что оплата не произведена. Таким образом покупатель может и денег лишиться, и квартиры. На практике такая махинация очень сложно реализуема. В случае утраты ключа, банк, как правило, сообщает всем участникам сделки о том, что ключ утерян. Такая ситуация вызывает подозрения и банки делают все возможное чтобы, исключить мошеннические действия. У многих банков намерено увеличен срок изготовления ключа, он может составлять месяц. Но обычно срок изготовления ключа составляет 3 рабочих дня, но и его хватит, чтобы принять необходимые меры, а именно:

— письмо в банк с просьбой запретить доступ к ячейке;

Заявление в полицию с просьбой предупредить совершение преступления и также наложить арест на банковскую ячейку;

— иск в суд с просьбой принять обеспечительные меры в виде наложения ареста на банковскую ячейку.

Только опытный юрист или адвокат сможет максимально грамотно и быстро совершить все необходимые действия если Продавец квартиры отказывается передавать расписку в обмен на ключ. Любой банк, если ему предоставить весомые аргументы, найдет способ не предоставлять мошенникам доступ в ячейку. Если на ваш взгляд этих мер недостаточно, то можно подстраховаться и арендовать дополнительную ячейку, в которую вложить расписку в получении денег, а условия допуска к ячейке останутся такими же, как и условия доступа Продавца к деньгам. В такой ситуации риск сводится к нулю, хотя и требует дополнительных затрат (времени и денег). Если же сделка проходить под руководством грамотного юриста, то данные меры предосторожности могут быть излишними.

Некоторые продавцы предлагают оставить ключ на хранение в банке. Тут тоже важно понимать, кто может забрать этот ключ. Я предпочитаю, когда ключ от сейфа с деньгами находится у покупателя квартиры, ведь это его деньги. Бывает, что и из банковской ячейки пропадает содержимое. Вот для примера несколько подобных и .

Не советую соглашаться на закрепление в договоре аренды банковской ячейки условия о присутствии на выемке одновременно покупателя квартиры и продавца. Покупатель, став собственником квартиры, может из принципа уклоняться от выемки денег из банковской ячейки как это было в

Схему проведения сделки следует обсудить еще на этапе заключения авансового соглашения, если обсуждение указанных вопросов вы оставляете на день проведения сделки, то есть большой шанс, что вы не договоритесь, и сделка не состоится. Сделка - это большой стресс для продавца и покупателя, некоторым начинает казаться, что его обманывают и он может потерять квартиру или свои деньги; другие начинают сомневаться, а правильно ли я поступаю, продавая квартиру за эту цену или вообще приходит осознание, что продавать квартиру не нужно. В подобной ситуации люди начинают цепляются за каждую соломинку, чтобы разрушить сделку. Предварительное согласование всех существенных условий сбережет ваши нервы и время.

Вышеуказанная схема проведения сделок с недвижимостью не претендует быть единственно верной и правильной, есть и другие схемы. К примеру, проведение сделки через аккредитив. Важно, чтобы ваш риелтор или юрист понимал все особенности проведения сделок и все было сделано грамотно и с наименьшим риском для всех участников сделки.

Всегда будьте крайне внимательны при проведении всех сделок, контролируйте процесс на всех этапах, выбирайте грамотных юристов и риелторов, и пусть все ваши сделки проходят быстро и без лишних нервов.

Здравствуйте Наталья!

В соответствии со ст.421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

То есть, Вы праве заключить с продавцом Договор купли-продажи с любым условием передачи ден.ср., в том числе через банк. ячейку.

C использованием банковских ячеек совершается большая часть всех сделок с недвижимостью. Прочие варианты сегодня встречаются крайне редко и являются безопасными.

Если сделать расчет до подписания договора купли-продажи квартиры, то продавец, получив деньги, может отказаться от государственной регистрации договора купли-продажи или просто скрыться, а покупатель может остаться и без денег и без квартиры. Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

Поэтому оптимальное решение- расчет через депозитарную банковскую ячейку.

Решение проблемы передачи наличных денег при продаже квартиры в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

То есть, если если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла, то покупатель сможет забрать свои деньги.

Он сможет это сделать также и в том случае, если продавец уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

Таким образом, при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа) права и интересы покупателя защищаются в полной мере.

При этом обременения объекта сделки не возникает.

Обременение - статус объекта, ограничивающий возможность действий по распоряжению объектом, а также по изменению его качеств, характеристик и состояния. Наиболее распространёнными видами обременения являются залог и арест.Поэтому представитель риэлторской комп. неверно характеризует объект при расчете через банковскую ячейку. Однако, возможно, что объект действительно имеет обременения и таким образом Вас вводят в заблуждение с целью незаконного получения ден. ср. В связи с этим перед сделкой Вам получить выписку из ЕГРП со сведениями об обременениях объекта. Смогу Вас проконсультировать по получению выписки, процедуре оформления ячейки, а также по успешной сделке в Чате или по скайпу.
С ув.Ф. Тамара

Последнее обновление: 20.02.2018

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов ) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив - это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю ) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть - та же, что и у банковской ячейки , но в ячейке расчет налом , а здесь - безналом .

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент .

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент ).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется - способ исполнения аккредитива .

Аккредитив может быть покрытым (депонированным ) или непокрытым (гарантированным ). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя , а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива .

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным . Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя .

В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив . Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.

♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦

Вместе с тем, расчеты через аккредитив на вторичном рынке недвижимости имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку ):

• Большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
• Более высокая стоимость такой услуги, по сравнению с арендой ячейки;
• Большие затраты времени на подготовку расчетов через аккредитив;
• Небольшое число банков , предоставляющих услугу аккредитива;
• Эта услуга заказывается довольно редко, поэтому нормально работать с ней мало кто может;
• Дополнительные комиссии банков , в т.ч. за обналичивание денег со счета (для Продавца - получателя денег );
• Возможные сложности для Покупателя при возврате денег в случае срыва сделки . Банк-исполнитель может заморозить средства на своем счете, и вернуть их Покупателю после длительного разбирательства, в т.ч. судебного.

Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку , исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов. Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.

И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках» , коих на рынке очень много.

Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов - (подробнее о них - по ссылке ).

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет , то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор .

В зависимости от банка-кредитора , деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу ), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода ).

В случае с ячейкой , банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРП , расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).