กฎหมายผู้ซื้อที่ซื่อสัตย์ ผู้ซื้อโดยสุจริต จะไม่เสียสิทธิ์ได้อย่างไร? การเรียกคืนที่อยู่อาศัยตามข้อเรียกร้องของทางการ

• ผู้ซื้อโดยสุจริตสามารถกู้คืนความเสียหายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร?
  
• การชดใช้ฝ่ายเดียวเป็นที่ยอมรับสำหรับผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาต
  
• เมื่อสัญญาซื้อขายกับผู้จำหน่ายโดยมิชอบเป็นโมฆะ

ในขณะนี้ ปัญหาในการปกป้องสิทธิของผู้ซื้อโดยสุจริตยังไม่พบวิธีแก้ปัญหาที่เป็นสากลในกฎหมายฉบับปัจจุบัน หนึ่งในปัญหาเหล่านี้คือการคุ้มครองผู้ซื้อโดยสุจริตในกรณีที่เจ้าของเรียกคืนทรัพย์สินของเขาตามกฎของมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

เมื่อแก้ปัญหานี้เราไม่สามารถเพิกเฉยต่อตำแหน่งของ Plenum ของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียได้

และ Plenum of the Armed Forces ของสหพันธรัฐรัสเซียแสดงไว้ในมติร่วมกันครั้งที่ 10/22 1 (ต่อไปนี้จะเรียกว่ามติที่ 10/22) รวมทั้งมติของ Plenum ของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของ สหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 54 ลงวันที่ 11 กรกฎาคม 2554 "ในประเด็นบางประการของการแก้ไขข้อพิพาทที่เกิดจากสัญญาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะถูกสร้างขึ้นหรือได้มาในอนาคต" (ต่อไปนี้จะเรียกว่ามติที่ 54)

ผู้ซื้อโดยสุจริตอาจถูกทิ้งไว้โดยไม่มีทรัพย์สินที่ได้มาและเงินที่จ่ายไป

ประการแรก ควรระลึกไว้ว่า ตามกฎหมายแพ่งฉบับปัจจุบัน ผู้ซื้อโดยสุจริตคือผู้ซื้อซึ่งได้มาซึ่งทรัพย์สินเพื่อชดใช้ค่าสินไหมทดแทนจากบุคคลบางคนที่ไม่มีสิทธิที่จะทำให้แปลกแยก ซึ่งผู้ซื้อไม่ทราบ และไม่สามารถทราบได้ (มาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

บุคคลที่ไม่มีสิทธิในการจำหน่ายทรัพย์สินมักจะเรียกว่าผู้โอนโดยไม่ได้รับอนุญาต ในด้านของมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาตอาจถูกเข้าใจว่าเป็นบุคคลที่ไม่ได้ลงทะเบียนสิทธิความเป็นเจ้าของในการลงทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าไม่รวมถึงบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้ขายอสังหาริมทรัพย์โดยเจ้าของที่มีสิทธิ์จดทะเบียน

หากผู้ซื้อโดยสุจริตได้มาซึ่งทรัพย์สินจากผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาตเพื่อชดใช้ค่าเสียหาย เจ้าของมีสิทธิที่จะเรียกร้องทรัพย์สินนี้จากผู้ซื้อใน คำสั่งศาลโดยมีเงื่อนไขว่าทรัพย์สินนั้นถูกถอนออกจากการครอบครองของเจ้าของโดยไม่เจตนา (เช่น ทรัพย์สินนั้นสูญหายโดยเจ้าของหรือถูกขโมยไปจากเขา) หากศาลปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าว ผู้ซื้อโดยสุจริตจะถูกทิ้งไว้โดยไม่มีทรัพย์สินที่ได้มาและไม่มีเงินที่ชำระในบัญชีของทรัพย์สินนี้ ไม่ต้องพูดถึงความสูญเสียที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ล้มเหลว เพื่อที่จะคืนสถานะทรัพย์สินของผู้ซื้อโดยสุจริตที่เกิดขึ้นก่อนข้อตกลงกับผู้โอนที่ไม่ได้รับอนุญาตอย่างสมบูรณ์ผู้ซื้อโดยสุจริตจะต้องไม่เพียง แต่คืนทรัพย์สินที่โอนไปยังผู้โอนโดยไม่ได้รับอนุญาต เงินสดแต่ยังชดใช้ความเสียหายจากเขา

มีวิธีใดบ้างในการปกป้องผู้ซื้อโดยสุจริตในสถานการณ์ดังกล่าวที่กฎหมายกำหนด? สถานการณ์นี้ไม่ได้ควบคุมโดยตรงในกฎหมายปัจจุบัน ในหลักคำสอนและนิติศาสตร์ มีสองวิธีหลักในการปกป้องผู้ซื้อโดยสุจริต:

- การประยุกต์ใช้ผลที่ตามมาของการทำธุรกรรมที่ไม่ถูกต้อง (ข้อกำหนดการชดใช้ค่าเสียหายที่เรียกว่ามาตรา 167 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย);

- การใช้กฎเกี่ยวกับความรับผิดของผู้ขายในกรณีที่มีการยึดสินค้าจากผู้ซื้อ (ความรับผิดของผู้ขายในการขับไล่, ศิลปะ. 460-462 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

การชดใช้ค่าเสียหายให้กับผู้ค้าที่ไม่ได้รับอนุญาตสามารถนำไปสู่ความสูญเสียที่มากยิ่งขึ้น

การประยุกต์ใช้ผลที่ตามมาของการเป็นโมฆะของสัญญา (ชดใช้) เป็นวิธีในการปกป้องผู้ซื้อโดยสุจริตมีข้อบกพร่องที่สำคัญ

การชดใช้ค่าเสียหายเป็นทวิภาคีในลักษณะทวิภาคีและผู้แปลกแยกที่ไม่ได้รับอนุญาตมีสิทธิที่จะเรียกร้องจากผู้ซื้อโดยสุจริตในทรัพย์สินที่แปลกไปจากเขาเนื่องจากกฎหมายไม่ได้จัดให้มีความเป็นไปได้ในการยื่นคำร้องเพื่อชดใช้ค่าเสียหายจากสิทธิ ความจริงที่ว่าทรัพย์สินได้รับการอ้างสิทธิ์โดยเจ้าของจากผู้ซื้อโดยสุจริตตามกฎหมายปัจจุบันไม่สามารถเป็นอุปสรรคต่อการตอบสนองการเรียกร้องของผู้ซื้อขายได้

“หากการทำธุรกรรมเป็นโมฆะ ทุกฝ่ายมีหน้าที่ต้องคืนทุกอย่างที่ได้รับภายใต้ธุรกรรมนั้นคืนให้อีกฝ่าย และหากไม่สามารถคืนสิ่งที่ได้รับเป็นประเภทได้ (รวมถึงเมื่อได้รับแสดงให้ใช้ทรัพย์สินงาน ดำเนินการหรือให้บริการ) เพื่อชดใช้มูลค่าเป็นเงิน - หากกฎหมายไม่ได้กำหนดผลที่ตามมาอื่น ๆ ของการเป็นโมฆะของการทำธุรกรรม” (ข้อ 2 ของมาตรา 167 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

จากบทบัญญัตินี้ว่าการที่คู่สัญญาไม่มีทรัพย์สินในการทำธุรกรรมที่เป็นโมฆะไม่ได้เป็นเหตุให้ปฏิเสธการชดใช้ค่าเสียหาย ดังนั้นผู้ซื้อโดยสุจริตซึ่งเจ้าของถูกเรียกคืนโดยนำเสนอการเรียกร้องการชดใช้ค่าเสียหายต่อผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาตจึงเสี่ยงต่อการอยู่ในตำแหน่งที่มูลค่าของทรัพย์สินนี้ยังสามารถกู้คืนได้จากเขา

บางครั้งปัญหานี้แก้ไขได้ด้วยการใช้การชดใช้ฝ่ายเดียว ตัวอย่างเช่น ในกรณีใดกรณีหนึ่ง ศาลมีคำสั่งให้ผู้ขายขายคืนราคาซื้อที่จ่ายให้กับผู้ซื้อ และยังปฏิเสธที่จะตอบสนองความต้องการของผู้โอนในการคืนทรัพย์สินจากผู้ซื้อ เนื่องจากไม่มีอยู่ในตัวเขาแล้ว ครอบครอง 2 .

อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าแนวทางดังกล่าวไม่มีพื้นฐานในกฎหมายแพ่งในปัจจุบัน ฝ่ายหลังรู้ว่าการชดใช้ฝ่ายเดียวในกรณีของการทำธุรกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อรากฐานของกฎหมายและความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมและหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรมดังกล่าวมีเจตนา (มาตรา 169 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) .

ข้อเสียเปรียบที่สำคัญอีกประการของการชดใช้เป็นเครื่องมือในการปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อโดยสุจริตคือการเรียกร้องค่าชดเชยช่วยให้ผู้ซื้อโดยสุจริตสามารถกู้คืนจากผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาตในราคาซื้อเท่านั้น แต่ไม่ขาดทุน ในขณะเดียวกันการสูญเสียผู้ซื้อโดยสุจริตอาจมีนัยสำคัญ

ตัวอย่างเช่น เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นอย่างมากของราคาอสังหาริมทรัพย์และความจำเป็นที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ เป็นต้น

ดังนั้นการใช้การชดใช้ค่าเสียหายไม่ได้รับประกันว่าผู้ซื้อโดยสุจริตจะฟื้นฟูสถานะทรัพย์สินทั้งหมดและไม่อนุญาตให้กู้คืนความเสียหายจากคู่สัญญาของเขาซึ่งเป็นผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาต

การรับรู้สัญญาขายเป็นโมฆะทำให้ผู้ซื้อโดยสุจริตขาดโอกาสในการชดใช้ค่าเสียหาย

การเรียกคืนความสูญเสียที่เกี่ยวข้องกับการเรียกคืนทรัพย์สินจากผู้ซื้อโดยสุจริตเป็นไปได้เฉพาะเมื่อใช้กฎเกี่ยวกับความรับผิดในการขับไล่ (มาตรา 461 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ความรับผิดในกฎหมายของเราถือเป็นความรับผิดตามสัญญา (มาตรา 460, 461 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ความรับผิดตามสัญญาเพิ่มเติมสำหรับการสรุปโดยบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตของข้อตกลงเกี่ยวกับการจำหน่ายทรัพย์สินไม่ได้กำหนดไว้โดยกฎหมายแพ่ง ในทางตรงกันข้าม เช่น กฎหมายฝรั่งเศส ดังนั้น มาตรา 1599 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของฝรั่งเศสบัญญัติว่า “การขายสิ่งของของผู้อื่นเป็นโมฆะ อาจก่อให้เกิดความเสียหายได้หากผู้ซื้อไม่ทราบว่าสิ่งของนั้นเป็นของบุคคลอื่น”

ความรับผิดในการไล่ออกมีผลกับผู้จำหน่ายที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่? ทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของความสัมพันธ์ระหว่างผู้ซื้อโดยสุจริตและผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาต นั่นคือ การรับรู้สัญญาซื้อขายระหว่างกันว่ามีผลสมบูรณ์หรือเป็นโมฆะ เนื่องจากความรับผิดตามสัญญาจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีสัญญา .

ปัญหาการบังคับทางกฎหมายของสัญญาซื้อขาย (เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์) ผู้ขายซึ่งในขณะที่ทำสัญญาไม่ได้เป็นเจ้าของสิ่งที่ขายถูกยกขึ้นครั้งแรกโดยศาลอนุญาโตตุลาการ ของสหพันธรัฐรัสเซียในมติที่ 54

ดูเหมือนว่าในกรณีพิเศษของข้อตกลงดังกล่าว เราสามารถพิจารณาสัญญาการขายทรัพย์สินโดยผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาต

ข้อ 1 ของมติดังกล่าวของ Plenum ของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างการจัดตั้งภาระผูกพันในสัญญา (กฎหมายที่เรียกว่าผลกระทบจากการทำธุรกรรม) และการเกิดขึ้นของสิทธิในทรัพย์สิน ในกรณีนี้สิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ (ผลกระทบของกฎหมายทรัพย์สินของการทำธุรกรรม)

“... ศาลควรดำเนินการจากข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ขายขาดความเป็นเจ้าของทรัพย์สินในขณะที่ทำสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์ - เรื่องของสัญญา - ในตัวมันเองไม่ได้เป็นพื้นฐานสำหรับการรับรู้ ข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะ ในเวลาเดียวกันศาลต้องจำไว้ว่าสำหรับการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อของรัฐ (มาตรา 131 และ 551 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ผู้ขายจะต้องมีความเป็นเจ้าของ” ( ข้อ 1 ของมติที่ 54)

จากบทบัญญัตินี้ภายใต้เงื่อนไขอื่น ๆ สำหรับความถูกต้องของสัญญาการขายอสังหาริมทรัพย์ (การขาดความชั่วร้ายของเจตจำนงและการแสดงเจตจำนงการปฏิบัติตามรูปแบบของการทำธุรกรรมการมีอยู่ของความสามารถทางกฎหมายและทางกฎหมาย ความสามารถของบุคคลที่ทำธุรกรรม ฯลฯ ) ข้อตกลงดังกล่าวมีผลบังคับใช้แม้ว่าจะไม่มีความเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนของผู้ขายก็ตาม ข้อสรุปนี้อาจดูเหมือนเป็นทฤษฎีล้วนๆ มีนัยสำคัญในทางปฏิบัติสำหรับการคุ้มครองผู้ซื้อโดยสุจริต โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการกู้คืนความเสียหายจากผู้โอนที่ไม่ได้รับอนุญาต

การขาดความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินที่ขายไม่ได้หมายความถึงการรับรู้ของสัญญาเป็นโมฆะ

ในการพิจารณาคดี 3 มุมมองนั้นแพร่หลายมานานแล้วตามที่สัญญาซื้อขายสิ่งของที่ผู้ซื้อขายโดยไม่ได้รับอนุญาตได้ข้อสรุปเป็นธุรกรรมที่เป็นโมฆะเนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย (มาตรา 168 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ในเวลาเดียวกัน พลเรือนจำนวน 4 คนเรียกวรรค 1 ของมาตรา 209 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตามที่ "เจ้าของเป็นเจ้าของสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ ใช้ และจำหน่ายทรัพย์สินของเขา" ตามกฎของกฎหมาย ที่ไม่เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่าบทบัญญัตินี้จะรวบรวมเฉพาะอำนาจของเจ้าของเท่านั้น ซึ่งที่สำคัญ สามารถโอนไปให้บุคคลอื่นได้ ดังนั้น พลังแห่งการจำหน่ายที่เราสนใจซึ่งรับรู้ได้เมื่อทรัพย์สินถูกทำให้แปลกแยกและด้วยเหตุนี้จึงเรียกว่าอำนาจบริหาร (อำนาจในการกำจัดสิทธิส่วนตัว) 5 ตาม กฎทั่วไปเป็นของเจ้าของ

ในขณะเดียวกัน ตามที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าอำนาจทางปกครองสามารถโอนให้บุคคลอื่นได้ตามกฎหมายหรือตามสัญญา ตัวอย่างเช่น ผู้รับเหมามีอำนาจในการจัดการเกี่ยวกับทรัพย์สินของบุคคลอื่น - เกี่ยวกับผลงานที่ดำเนินการเมื่อลูกค้าหลีกเลี่ยงการยอมรับ (ข้อ 6 ของมาตรา 720 มาตรา 738, 778 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) , ผู้ดูแล - เกี่ยวกับสิ่งที่ไม่มีการอ้างสิทธิ์ตรงเวลา, โอนไปยังการจัดเก็บ (ข้อ 2, มาตรา 899, มาตรา 920, ข้อ 3, มาตรา 923 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย), โรงรับจำนำ - เกี่ยวกับเรื่องของ คำมั่นสัญญา (ข้อ 5 มาตรา 358 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ภายใต้สัญญาอำนาจบริหารจะถูกโอนโดยเจ้าของไปยังตัวแทนนายหน้าซึ่งเป็นตัวแทนที่สามารถขายสิ่งของในนามของตนเองได้

ดังนั้นประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียจึงกำหนดกรณีที่ผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของมีสิทธิที่จะจำหน่ายทรัพย์สิน ยิ่งกว่านั้นประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไม่ได้ห้ามโดยตรงในการสรุปข้อตกลงเกี่ยวกับการจำหน่ายทรัพย์สินของผู้อื่นบรรทัดฐานในการรับรู้ว่าเป็นโมฆะ แม้ว่าจะพยายามยอมรับข้อตกลงกับผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาตว่าเป็นธุรกรรมที่ถือเป็นโมฆะตามมาตรา 174 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย (การจำกัดอำนาจในการสรุปธุรกรรม) 6 . อย่างไรก็ตาม กฎนี้ใช้ไม่ได้ในสถานการณ์ของเรา แม้จะเป็นการเปรียบเปรย เนื่องจากในขั้นต้นผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาตไม่มีอำนาจในการทำให้สิ่งใดๆ แปลกแยก ดังนั้นจึงไม่มีอะไรจะเกินเลย

ดังนั้น การยืนยันว่าสัญญาระหว่างผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาตและผู้ซื้อโดยสุจริตเป็นโมฆะไม่พบคำยืนยันในกฎหมายฉบับปัจจุบัน

เห็นได้ชัดว่าการขาดอำนาจบริหารควรนำไปสู่การขายทรัพย์สินเป็นโมฆะ อาจเป็นไปได้ว่าผู้สนับสนุนการทำให้ข้อตกลงการจำหน่ายเป็นโมฆะกับผู้โอนที่ไม่ได้รับอนุญาตดำเนินการจากความต้องการอำนาจการบริหารของผู้ซื้อขายที่ส่วนท้ายของข้อตกลง

อย่างไรก็ตาม ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย สัญญาซื้อขายรวมถึงสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาภาระผูกพันที่ก่อให้เกิดภาระผูกพันในการโอนทรัพย์สินเข้าเป็นเจ้าของ (จากผู้ขาย) และ ภาระผูกพันในการชำระค่าทรัพย์สิน (จากผู้ซื้อ) สิทธิในการเป็นเจ้าของในขณะที่สรุปสัญญาการขายที่มีผลผูกพันจะไม่โอนไปยังผู้ซื้อ แต่จะโอนในเวลาที่ทำการโอนทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อ สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลาของการโอนทรัพย์สินจะเท่ากับการโอนอสังหาริมทรัพย์และการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อของรัฐ

ดูเหมือนว่าสำหรับการสรุปสัญญาที่มีผลผูกพันสำหรับการจำหน่ายทรัพย์สินไม่จำเป็นต้องมีอำนาจในการบริหารดังกล่าว 7 . ที่นี่เราต้องเห็นด้วยกับ D. O. Tuzov ว่าในสัญญาภาระผูกพันผู้ซื้อขายจะถือว่าภาระผูกพันในการโอนทรัพย์สินเท่านั้น ดังนั้นจึงไม่มีสิ่งใดขัดขวางผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของจากการถูกผูกมัดภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว 8 วิธีการนี้ได้รับการยืนยันในกฎหมายแพ่งในปัจจุบัน

“สัญญาอาจสรุปได้สำหรับการขายและซื้อสินค้าที่มีให้สำหรับผู้ขายในเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง เช่นเดียวกับสินค้าที่จะถูกสร้างขึ้นหรือได้มาโดยผู้ขายในอนาคต เว้นแต่กฎหมายหรือ เป็นไปตามธรรมชาติของสินค้า” (วรรค 2 มาตรา 455 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ความเป็นไปได้ในการขายสิ่งของในอนาคตตามที่กฎหมายบัญญัติไว้เป็นการยืนยันความคิดที่ว่าในเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง ผู้ขายอาจไม่มีสิทธิในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่แปลกแยก ตามที่ D.O.Tuzov ชี้ให้เห็นอย่างถูกต้องในสถานการณ์ของการทำสัญญาที่มีผลผูกพันกับผู้ขายที่ไม่ใช่เจ้าของ เป็นไปไม่ได้ที่จะสรุปล่วงหน้าว่าเมื่อถึงเวลาที่ทำสัญญาผู้ขายจะไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั่นคือ , เกี่ยวกับความเป็นไปไม่ได้ในเบื้องต้นของประสิทธิภาพ ซึ่งทำให้เกิดโมฆะของสัญญา 9 .

หากถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์แล้ว หากผู้ขายไม่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์แล้ว เขาจะไม่มีอำนาจในการบริหารของเจ้าของ ดังนั้น เขาจะไม่สามารถจำหน่ายสิทธิ์ความเป็นเจ้าของและโอนกรรมสิทธิ์นั้นให้ ผู้ซื้อ ดังที่ D. O. Tuzov ยืนยันอย่างถูกต้อง การไม่มีอำนาจบริหารและด้วยเหตุนี้ การสืบทอด เป็นผลมาจากหลักการที่รู้จักกันดี "ไม่มีใครสามารถโอนสิทธิที่มากกว่าตัวเขาเองไปยังผู้อื่นได้" 10 .

ข้อ 1 ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 54 ระบุว่าสำหรับการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อของรัฐ (มาตรา 131, 551 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ผู้ขายจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินดังกล่าว

เป็นไปได้ที่จะเรียกค่าเสียหายจากผู้ค้าที่ไม่ได้รับอนุญาตหากการเรียกร้องการแก้ต่างของเจ้าของได้รับความพึงพอใจ

ดังนั้นการโอนทรัพย์สินจึงเป็นโมฆะเนื่องจากขาดอำนาจในการจัดการจากผู้ขาย ว่าด้วยสัญญาผูกพันการจำหน่าย

ทรัพย์สินจึงควรได้รับการยอมรับว่าถูกต้องเนื่องจากไม่จำเป็นต้องใช้อำนาจบริหารในขณะที่สรุป และเนื่องจากสัญญาซื้อขายทรัพย์สินมีผลใช้บังคับ จึงเป็นเหตุให้ต้องรับผิดต่อการขับไล่ผู้ขายซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ (มาตรา 460, 461 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ความรับผิดชอบของผู้โอนในกรณีนี้เกิดขึ้นจากความล้มเหลวในการปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญาในการโอนสิ่งของรวมถึงการโอนโดยปราศจากสิทธิของบุคคลที่สาม (มาตรา 460 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ควรสังเกตว่าการพิจารณาคดียังตระหนักถึงความเป็นไปได้ของการใช้กฎเกณฑ์เกี่ยวกับความรับผิดในการขับไล่ในกรณีที่การเรียกร้องการแก้ต่างของเจ้าของได้รับการปฏิบัติตามและด้วยเหตุนี้ความถูกต้องของสัญญากับผู้โอนที่ไม่ได้รับอนุญาต (เนื่องจากสามารถมีได้ ไม่มีความรับผิดตามสัญญากับสัญญาที่ไม่ถูกต้อง)

“กฎที่กำหนดไว้ในวรรค 1 ของศิลปะ 461 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเป็นความต่อเนื่องโดยตรงของบรรทัดฐานทางกฎหมายที่มีอยู่ในศิลปะ 460 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งใช้ในกรณีที่มีการยึดสินค้าจากผู้ซื้อโดยบุคคลที่สามในการเรียกร้องการแก้ต่างที่เรียกว่า (มาตรา 301, 302, 305 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย )” 11 .

คำอธิบายที่คล้ายกันมีอยู่ในวรรค 43 ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/22

นอกจากนี้ การยอมรับสัญญาภาระผูกพันว่าถูกต้อง และการโอนทรัพย์สินเป็นโมฆะเป็นวิธีเดียวที่จะประกันความสมดุลของผลประโยชน์ของเจ้าของและผู้ซื้อโดยสุจริต โดยมีเงื่อนไขสำหรับการปฏิบัติตามข้อเรียกร้องเพื่อการแก้ต่าง

ในอีกด้านหนึ่ง เนื่องจากการโอนทรัพย์สินเป็นโมฆะ ทรัพย์สินจะไม่ตกเป็นของผู้ซื้อโดยสุจริต และเจ้าของมีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนได้หากเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย จะได้พบกับ ในทางกลับกัน ตามมาตรา 461 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้ซื้อโดยสุจริตมีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับความสูญเสียที่เกิดขึ้นกับผู้จำหน่ายที่ไม่ได้รับอนุญาต

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่กล่าวข้างต้นไม่ได้ยกเว้นการใช้การชดใช้ค่าเสียหายในความสัมพันธ์ระหว่างผู้ซื้อโดยสุจริตกับผู้ค้าที่ไม่ได้รับอนุญาตอย่างเต็มที่ ดูเหมือนว่าการชดใช้ค่าเสียหายควรเป็นผลจากการโอนทรัพย์สินเป็นโมฆะ

ผู้ซื้อโดยสุจริตมักจะปกป้องสิทธิของตนในศาลที่มีเขตอำนาจศาลทั่วไปมากกว่าในศาลอนุญาโตตุลาการ

จนถึงปัจจุบัน มีคดีในศาลมากขึ้นอย่างไม่เป็นสัดส่วน อันเป็นผลมาจากการที่ทรัพย์สินถูกเรียกคืนจากผู้ซื้อโดยสุจริต มากกว่ากรณีที่ผู้ซื้อโดยสุจริตใช้กฎการขับไล่เพื่อปกป้องตนเอง

จากนี้เราสามารถสรุปได้: ผู้ซื้อโดยสุจริตซึ่งเจ้าของได้เรียกคืนทรัพย์สินในทางปฏิบัติจะไม่นำไปใช้กับศาลที่มีการเรียกร้องกับผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาตเพื่อชดเชยความสูญเสียที่เกิดขึ้นกับพวกเขา แม้ว่าศาลจะชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่ากฎการขับไล่ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 461 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียนั้นอยู่ภายใต้บังคับในกรณีที่เจ้าของเรียกคืนทรัพย์สินจากผู้ซื้อในการเรียกร้องการแก้ต่าง 12 .

กฎการขับไล่มักใช้เพื่อปกป้องผู้ซื้อโดยสุจริตในศาลที่มีเขตอำนาจศาลทั่วไป ดังนั้น ศาลเมืองมอสโกจึงระบุว่าการเรียกร้องของผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์อย่างมีสติเพื่อการชดใช้ค่าเสียหายในจำนวนที่เทียบเท่ากับมูลค่าตลาดของอพาร์ตเมนต์นั้นได้รับความพึงพอใจโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อเจ้าของยึดทรัพย์สินจากผู้ซื้อโดยสุจริต ผู้ขายมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจากผู้ซื้อโดยสุจริตแก่ผู้ซื้อ 13 . ข้อสรุปที่คล้ายกันสามารถพบได้ในการพิจารณาคดีอื่นๆ ของศาลที่มีเขตอำนาจศาลทั่วไป 14

โดยสรุปฉันต้องการแสดงความหวังว่าเมื่อพิจารณาถึงตำแหน่งของ Plenum ของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียและ Plenum ของศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียดังกล่าวข้างต้นศาลจะพัฒนาแนวปฏิบัติ ที่อนุญาตให้ใช้กฎการขับไล่อย่างกว้างขวางมากขึ้นเพื่อปกป้องผู้ซื้อโดยสุจริตเมื่อเจ้าของเรียกคืนทรัพย์สินของเขา

ในแง่นี้ข้อสรุปของศาลอนุญาโตตุลาการที่แปดเป็นตัวบ่งชี้ซึ่งปฏิเสธที่จะให้กระทรวงทรัพย์สินสัมพันธ์ของภูมิภาคออมสค์ในการเรียกร้องการกู้คืนที่ดินจากผู้ซื้อโดยสุจริตเหนือสิ่งอื่นใด หากไม่มีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อโดยสุจริตที่จะชดใช้ค่าเสียหายในภายหลังจากผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาต 15

ศาลอุทธรณ์ศาลอนุญาโตตุลาการที่แปดชี้ไปที่ด้านขวาของผู้ซื้อโดยสุจริตเพื่อเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับความสูญเสียจากผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาตรวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาตได้รับการยกเว้นจากการลงทะเบียนนิติบุคคลแบบรวมของรัฐ

ในการเชื่อมต่อกับสถานการณ์เหล่านี้ ศาลตัดสินว่าความพึงพอใจของการเรียกร้องในสถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ซื้อโดยสุจริตไม่มีสิทธิตามกฎหมายในการเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับความสูญเสียจากผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาต เนื่องจากบุคคลหลังไม่มีตัวตนในฐานะนิติบุคคล

_________________________________

1. พระราชกฤษฎีกา Plenum ของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 10, Plenum ของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 22 ลงวันที่ 29 เมษายน 2010 “ ในบางประเด็นที่เกิดขึ้นในการพิจารณาคดีในการแก้ไขข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับ การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินและสิทธิในทรัพย์สินอื่น ๆ”.

2. การตัดสินใจของ Federal Antimonopoly Service ของเขตตะวันตกเฉียงเหนือเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2549 ในกรณีหมายเลข А13-14944/2005-06

3. ดูตัวอย่างเช่น: ข้อ 1 ของจดหมายข้อมูลของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 28 เมษายน 1997 ฉบับที่ 13 “ ภาพรวมของการปฏิบัติตามใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องกับการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินและทรัพย์สินอื่น ๆ สิทธิ” มติของรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 08 ตุลาคม 2545 ฉบับที่ 11695/01 FAS ของเขตตะวันตกเฉียงเหนือเมื่อวันที่ 06/09/2549 ในกรณีหมายเลข A56-17696 / 2548 ของ เขตคอเคเซียนเหนือ 10.17.206 หมายเลข F08-4362 / 2549 ของเขตมอสโก 07.11.2005 หมายเลข KG-A40 / 6095-05

4. Rabinovich N.V. ธุรกรรมที่ไม่ถูกต้องและผลที่ตามมา L. , 1960. S. 106-107; Shevtsov S.G. การขายทรัพย์สินโดยบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาต: บทคัดย่อวิทยานิพนธ์ ศ. ...แคน. ถูกกฎหมาย วิทยาศาสตร์ M. , 2004. S. 8; Kuzina S. ปัญหาในการปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อโดยสุจริต // เศรษฐกิจและกฎหมาย. 2549 ลำดับที่ 8 หน้า 115

๕. แนวความคิดอำนาจบริหาร อปท. ตามหนังสือ: Tuzov D.O. การชดใช้ในกรณีที่การทำธุรกรรมและการคุ้มครองผู้ซื้อโดยสุจริตในกฎหมายแพ่งของรัสเซียเป็นโมฆะ ม. 2550 หน้า 185.

6. Uskov O. ปัญหาในการได้มาซึ่งทรัพย์สินจากผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาต // เศรษฐกิจและกฎหมาย 2545 ลำดับที่ 6 ส. 67

7. สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นใช้ไม่ได้กับสัญญาจริงสำหรับการจำหน่ายทรัพย์สินเนื่องจากการโอนในกรณีนี้ทำหน้าที่เป็นองค์ประกอบที่เป็นส่วนประกอบของสัญญาและการมีอยู่ของอำนาจการบริหารของผู้ซื้อขายจึงเป็นสิ่งจำเป็นที่นี่

8. ทูซอฟ ดี.โอ. ออป ส. 190.

9. อ้างแล้ว หน้า 195

10. อ้างแล้ว หน้า 187

11. พระราชกฤษฎีกาของ Federal Antimonopoly Service ของเขตมอสโก ลงวันที่ 13 มิถุนายน 2550 ฉบับที่ KG-A40 / 5319-07

12. ดูตัวอย่าง: การตัดสินใจของ Federal Antimonopoly Service ของ Moscow District ลงวันที่ 13.06.2007 No. KG-A40 / 5319-07 ของ North-Western District ลงวันที่ 08.31.2010 ในกรณีที่ A13-11203 / 2009 ของศาลอุทธรณ์อนุญาโตตุลาการที่แปด ลงวันที่ 08.09.2011 กรณีที่ A46-412/2011

13. คำวินิจฉัยของศาลกรุงมอสโก ลงวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 ในกรณีหมายเลข 33-34591

ผู้ซื้อโดยสุจริตตามศิลปะ 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเป็นบุคคลที่ได้รับทรัพย์สินแบบชำระเงินคืน (จ่าย) จากบุคคลที่ไม่มีสิทธิ์ที่จะโอน (โอน) ซึ่งผู้ซื้อไม่สามารถทราบได้

ดังนั้น สถานะของความมีมโนธรรมจึงปรากฏแก่ผู้ซื้อเฉพาะเมื่อมีสถานการณ์ต่อไปนี้ร่วมกัน:

• ได้รับเงินจากทรัพย์สินจากบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตและไม่ใช่จากเจ้าของที่สูญเสียไปโดยไม่ได้ตั้งใจ (ดูตัวอย่างเช่นคำจำกัดความของศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2550 ฉบับที่ 59-В07-4) .
  

  สำคัญ! การชำระเงินที่ไม่สมบูรณ์หรือการไม่มีข้อกำหนดอื่นสำหรับทรัพย์สินในวันที่ครบกำหนดแจ้งให้ผู้ซื้อทราบเกี่ยวกับการรับที่ผิดกฎหมายถือเป็นการได้มาโดยเปล่าประโยชน์ (ข้อ 37 ของมติ "ในบางประเด็น ... " ลงวันที่ 29 เมษายน 2553 ของ Plenum ของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 10, Plenum ของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียหมายเลข 22) .

• การขาดข้อมูลจากผู้ซื้อ (ซึ่งเขาไม่ทราบ) เกี่ยวกับการละเมิดสิทธิของเจ้าของระหว่างการโอนทรัพย์สิน
  

  สำคัญ! ในการพิจารณาคดี หลักการของข้อสันนิษฐานเกี่ยวกับความสุจริตนั้นดำเนินการ บนพื้นฐานของการที่ผู้ซื้อถูกถือว่าถูกกฎหมายเสมอจนกว่าจะได้รับการพิสูจน์ว่าตรงกันข้าม (ดู ตัวอย่างเช่น คำตัดสินอุทธรณ์ของศาลเมืองเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก ลงวันที่เดือนกันยายน 13 ต.ค. 2559 เลขที่แสดงหลักฐานแสดงเจตนาสุจริต รวมทั้งรับเงินค่าทรัพย์สิน

การรับทรัพย์สินโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายมักจะมีความเป็นไปได้ที่เจ้าของตามกฎหมายจะเรียกคืนจากผู้ซื้อโดยสุจริต (ข้อ 2 มาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) อย่างไรก็ตาม กฎนี้ใช้ไม่ได้กับเงินและ หลักทรัพย์ถึงผู้ถือ

สัญญาณของผู้ซื้อโดยสุจริต: มติของ Plenum ของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเกี่ยวกับผู้ซื้อโดยสุจริต

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียไม่ได้กำหนดรายการเกณฑ์ทั้งหมด (สัญญาณ) ตามที่ผู้ซื้อสามารถรับรู้ได้ว่าเป็นเรื่องจริง ในเวลาเดียวกัน การพิจารณาคดี (มติที่ 10/22 รวมถึงการทบทวนการพิจารณาคดีที่ได้รับอนุมัติจากรัฐสภาของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2014) ทำให้สามารถก่อให้เกิดจำนวนดังกล่าวได้ สัญญาณซึ่งรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• ธุรกรรมที่สรุปโดยผู้ซื้อสำหรับการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่มีข้อพิพาทโดยข้อบ่งชี้ทั้งหมดถือได้ว่าถูกต้อง ยกเว้นฝั่งตรงข้ามของธุรกรรม - ผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาต
• ณ วันที่ทำธุรกรรม Unified State Register of Real Estate Registers ไม่มีบันทึกของเจ้าของทรัพย์สินรายอื่น (ไม่ใช่ผู้ขาย) หรือบันทึกการดำเนินการทางกฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สินนี้
  

  สำคัญ! คุณลักษณะข้างต้นใช้กับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ในเวลาเดียวกัน ข้อบ่งชี้ใน USRN ของผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาตเนื่องจากเจ้าของไม่ถือว่าเป็นหลักฐานเพียงพอของความสุจริตใจของผู้ซื้อซึ่งจะต้องได้รับการตรวจสอบโดยศาลพร้อมกับสถานการณ์อื่น ๆ ของคดี (วรรค 1 ของมติที่ . 10/22)

• ผู้ซื้อไม่สงสัยในสิทธิของผู้ขายในการโอนทรัพย์สิน ที่อาจเกิดขึ้น เช่น การเปิดเผยความสัมพันธ์ทางครอบครัวของผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมหรือราคาทรัพย์สินที่ตกต่ำอย่างไม่สมเหตุสมผล (ข้อ 8 และ 9 ของหนังสือแจ้งข้อมูลของ รัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซีย "การทบทวนการพิจารณาคดี" ลงวันที่ 13.11.2008 ฉบับที่ 126)
  

  สำคัญ! ก่อนหน้านี้มีสัญญาณอีกประการหนึ่งของความสุจริตใจของผู้ซื้อ - ใช้มาตรการที่เหมาะสมเพื่อสร้างสิทธิ์ของผู้ขายในการโอนทรัพย์สินอย่างไรก็ตามโดยคำตัดสินของ Plenum ของศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซีย "ในการสมัครโดยศาล" ลงวันที่ 06/ 23/2015 ลำดับที่ 25 เขาได้รับการยกเว้น

การคุ้มครองการครอบครองของผู้ซื้อโดยสุจริตดำเนินการโดย ... การเรียกร้องและการเรียกร้องแย้งสำหรับการรับรู้ว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต

จากการวิเคราะห์บรรทัดฐานของกฎหมายปัจจุบันและแนวปฏิบัติด้านการพิจารณาคดี สามารถสรุปได้ว่าไม่สามารถยอมรับโดยสุจริตใจได้โดยการยื่นคำร้องแยกต่างหากหรือคำแถลงที่สร้างข้อเท็จจริงทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การคุ้มครองการครอบครองของผู้ซื้อโดยสุจริตจะดำเนินการโดยการออกคำตัดสินของศาลที่จะปฏิเสธที่จะตอบสนองการเรียกร้องของเจ้าของสำหรับการเรียกคืนทรัพย์สินและการรับรู้สิทธิในการเป็นเจ้าของในฐานะผู้ซื้อโดยสุจริต

บทสรุป! ดังนั้นสถานะของผู้ซื้อโดยสุจริตสามารถรับได้เฉพาะภายในกรอบของการเรียกร้องการแก้ต่างของเจ้าของเพื่อการเรียกคืนทรัพย์สินของเขาซึ่งสามารถนำมาได้ภายใน 3 ปีโดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยมีทรัพย์สินพิพาทจริง ไม่อนุญาตให้แสดงการเรียกร้องอื่น ๆ ต่อผู้ซื้อโดยสุจริตเช่นเป็นส่วนหนึ่งของแอปพลิเคชันเพื่อสร้างผลที่ตามมาของการทำธุรกรรมที่ไม่ถูกต้อง (ดูคำตัดสินของศาลรัฐธรรมนูญของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2558 ฉบับที่ 2932-O)

สำคัญ! หากผู้ซื้อไม่มีทรัพย์สินในวันที่มีการพิจารณาคดีโดยหน่วยงานตุลาการ จะส่งผลให้มีการปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้อง (วรรค 32 ของมติที่ 10/22)

บุคคลที่เป็นจำเลยในข้อเรียกร้องดังกล่าวมีสิทธิที่จะคัดค้านการเรียกคืนทรัพย์สินจากการครอบครองของเขา อย่างไรก็ตาม การเรียกร้องนี้ไม่เป็นอิสระและไม่สามารถถือเป็นการโต้แย้งในการรับรู้ผู้ซื้อโดยสุจริต

สำคัญ! เมื่อทรัพย์สินถูกโอนไปยังบุคคลหลายคนโดยผู้ซื้อ บุคคลจำนวนมากจะเกิดขึ้น นอกจากนี้ หากอย่างน้อยหนึ่งในนั้นไม่เป็นไปตามสัญญาณของความสุจริต การเรียกร้องของเจ้าของทรัพย์สินก็จะเป็นที่พอใจ (วรรค 41 ของมติที่ 10/22)

ผลที่ตามมาของการได้มาโดยสุจริตของทรัพย์สิน: ผู้ซื้อโดยสุจริตสามารถเรียกร้องการชดใช้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นได้

หากผู้ซื้อได้รับการยอมรับว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต ขึ้นอยู่กับคำตัดสินของศาลตามหลักฐานที่นำเสนอ ทรัพย์สินนั้นอาจถูกทิ้งไว้กับผู้ซื้อหรือส่งคืนให้กับเจ้าของเดิมซึ่งทำหายโดยไม่ได้เจตนา

เมื่อทิ้งทรัพย์สินไว้กับผู้ซื้อตามที่กล่าวไว้ข้างต้น เขามีสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้ เมื่อส่งคืนทรัพย์สินให้กับเจ้าของ ผู้ซื้อโดยสุจริตมีสิทธิที่จะ:

• เรียกร้องค่าชดเชยจากเจ้าของสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นที่เกิดขึ้นกับเขาในทรัพย์สินโดยเริ่มจากวันที่เจ้าของสามารถรับรายได้จากทรัพย์สินดังกล่าว (วรรค 2 ของมาตรา 303 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• รักษาการปรับปรุงที่ทำไว้ (ขึ้นอยู่กับความเป็นไปได้ในการสกัดโดยไม่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สิน) หรือเรียกร้องค่าชดเชยสำหรับค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงทรัพย์สินภายในขอบเขตของการเพิ่มขึ้นของราคาเป็นผล (วรรค 3 ของมาตรา 303 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) ของสหพันธรัฐรัสเซีย);
• ยื่นคำร้องต่อผู้ซื้อขายที่ไม่ได้รับอนุญาตเพื่อชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดจากการยึดสินค้าโดยเหตุที่เกิดขึ้นก่อนการทำสัญญาขาย (ข้อ 43 แห่งมติที่ 10/22)

บันทึก! หากการเรียกร้องของเจ้าของเป็นที่พอใจผู้ซื้อโดยสุจริตอาจได้รับรายได้ทั้งหมดที่ได้รับคืนหลังจากวันที่ได้รับหนังสือเรียกตามคำร้องขอของเจ้าของหรือในขณะที่เขากลายเป็นหรือควรได้รับรู้ถึงการได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยผิดกฎหมาย (วรรค 1 ของมาตรา 303 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ลักษณะเฉพาะของการได้มาซึ่งทรัพย์สินจำนำโดยสุจริต

ในทางปฏิบัติ มักจะเกิดสถานการณ์ขึ้นเมื่อผู้ซื้อได้รับทรัพย์สินที่จำนำซึ่งเขาไม่ได้รับรู้ในขณะที่ทำธุรกรรม ในกรณีนี้ หากลูกหนี้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน ผู้ซื้ออาจได้รับหมายเรียกให้ยึดทรัพย์สินนี้ในกระบวนการยุติธรรม

ในเวลาเดียวกันตามกฎทั่วไปเมื่อได้รับทรัพย์สินเพื่อชดเชยโดยบุคคลที่ไม่ทราบและไม่ทราบเกี่ยวกับภาระผูกพันการจำนำจะสิ้นสุดลง (ข้อ 1 มาตรา 352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อโดยสุจริตควรคำนึงว่าข้อมูลที่ครบกำหนดเกี่ยวกับการจำนำจะได้รับการประเมินโดยศาลโดยคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้:

• สัญญาที่ทำโดยเขานั้นมีเงื่อนไขว่าไม่มีการเรียกร้องของบุคคลที่สามในทรัพย์สินหรือไม่ ข้อมูลว่าทรัพย์สินนั้นเป็นประเด็นที่มีข้อพิพาทและอยู่ภายใต้การจับกุม และเงื่อนไขอื่นที่คล้ายคลึงกันหรือไม่
• ไม่ว่าผู้ซื้อโดยสุจริตจะเชื่อมั่นในความพร้อมใช้งานและคุณภาพของเอกสารเกี่ยวกับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของของผู้ซื้อขายทรัพย์สินหรือไม่ (ดูตัวอย่างเช่นคำจำกัดความของศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2016 ฉบับที่ 4-KG16- 11);
• ไม่ว่าผู้ซื้อจะได้รับข้อมูลจากทะเบียนที่มีอยู่ซึ่งบ่งชี้ว่าไม่มีภาระผูกพันในทรัพย์สิน - USRR เช่นเดียวกับการลงทะเบียนการแจ้งเตือนการจำนำสังหาริมทรัพย์ที่ www.reestr-zalogov.ru (ดูตัวอย่างเช่นคำตัดสินอุทธรณ์ ของศาลกรุงมอสโก ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2559 ในกรณีหมายเลข 33-40413/2016)

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทะเบียนการแจ้งเตือนเกี่ยวกับการจำนำสังหาริมทรัพย์ โปรดดูบทความ การลงทะเบียนการแจ้งเตือนเกี่ยวกับการจำนำสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นผู้ซื้อโดยสุจริตสามารถรับรู้ได้ว่าเป็นบุคคลที่ได้รับทรัพย์สินโดยได้รับเงินจากผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาตซึ่งเขาไม่ได้และไม่สามารถรับรู้ได้ ณ วันที่ทำธุรกรรม การรับรู้ของผู้ซื้อโดยสุจริตเป็นไปได้เฉพาะภายในกรอบของข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินและไม่สามารถอ้างสิทธิ์เป็นการเรียกร้องที่เป็นอิสระได้

ที่ค่อนข้างธรรมดาในตลาดอสังหาริมทรัพย์คือสถานการณ์เมื่อผู้ซื้อที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างถูกกฎหมายและจ่ายเงินเป็นจำนวนมากสำหรับมัน ทันใดนั้นได้รับหมายเรียกตามที่เขามีส่วนเกี่ยวข้องในฐานะจำเลยในการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทน ทรัพย์สินจากการครอบครองโดยผิดกฎหมายของบุคคลอื่นตามมาตรา 301 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ประมวลกฎหมายของรัสเซีย ผู้ซื้อที่ไม่สงสัยในท้ายที่สุดพบว่าเขาเป็นเจ้าของที่สองหรือสามของทรัพย์สินนี้แล้ว ซึ่งได้ละทิ้งการครอบครองของเจ้าของปัจจุบันโดยที่เขาไม่รู้ และผู้ซื้อในกรณีนี้ได้รับสถานะเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต

ผู้ซื้อที่แท้จริงคืออะไร?

แนวคิดของ "ผู้ซื้อโดยสุจริต" ได้รับการแนะนำโดยประมวลกฎหมายแพ่งของรัสเซีย มาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งระบุว่าเป็นบุคคลที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินจากบุคคลที่ไม่มีเหตุทางกฎหมายในการจำหน่ายซึ่งผู้ซื้อไม่สามารถทราบได้

หากผู้ได้มาซึ่งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ รถยนต์ ที่ดิน รู้ว่าผู้ขายได้ครอบครองทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย และไม่มีสิทธิที่จะทำให้แปลกแยก ผู้ซื้อดังกล่าวจะเรียกว่าเป็นผู้มีมโนธรรมไม่ได้

จากที่กล่าวมาข้างต้น เราสามารถสรุปได้ว่าผู้ซื้อมีสถานะ "สุจริต" ในสองกรณี:

• ในกรณีของการได้มาซึ่งทรัพย์สิน (รถยนต์, อพาร์ตเมนต์, แปลง) จากบุคคลที่ไม่มีสิทธิที่จะจำหน่ายให้;
• หากผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินไม่ทราบและไม่สามารถทราบได้เกี่ยวกับการขาดสิทธิในการจำหน่ายทรัพย์สินจากบุคคลที่เป็นผู้ขาย

ควรสังเกตว่านิติศาสตร์ตระหนักถึงหลักการของ "ข้อสันนิษฐานโดยสุจริต" ซึ่งถือว่าผู้ซื้อถูกกฎหมายเสมอจนกว่าจะได้รับการพิสูจน์เป็นอย่างอื่น อย่างไรก็ตาม ความซื่อสัตย์สุจริตของผู้ได้มานั้นได้สรุปได้เทียบเท่ากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

เกิดความขัดแย้งซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ที่ขัดแย้งกัน การตรวจสอบหลักนิติศาสตร์แสดงให้เห็นว่าเมื่อตัดสินใจโดยสุจริตหรือโดยสุจริตของผู้ซื้อรายใดรายหนึ่ง ศาลจะดำเนินการจากการที่ผู้ซื้อใช้ความระมัดระวังตามสมควรเมื่อทำธุรกรรมการซื้อและขาย

ความระมัดระวังตามสมควรในการทำรายการอาจรวมถึงสิ่งต่อไปนี้:

• ผู้ซื้อใช้มาตรการเพื่อค้นหาว่าสิทธิของบุคคลที่จำหน่ายทรัพย์สินนั้นถูกกฎหมายหรือไม่
• ไม่ว่าผู้ซื้อได้ตรวจสอบอพาร์ตเมนต์แล้วหรือไม่ ที่ดิน, รถก่อนซื้อ;
• ไม่ว่าราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์จะสอดคล้องกับตลาดหรือไม่ก็ตาม
• ผู้ซื้อทรัพย์สินทราบเกี่ยวกับการมีอยู่ของการเรียกร้องของบุคคลที่สามในทรัพย์สินที่ได้มาหรือไม่

ในทางกลับกันโจทก์ต้องพิสูจน์ว่าเขามีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินพิพาทรวมทั้งข้อเท็จจริงที่ว่าทรัพย์สินนั้นอยู่ในมือของเจ้าของโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ทบทวนนิติศาสตร์

ผู้ได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เป็นข้อพิพาทควรคำนึงว่ามีเครื่องมือทางกฎหมายจำนวนเพียงพอที่สามารถช่วยพวกเขาปกป้องสิทธิของตนได้ ตัวอย่างเช่น เราจะยกตัวอย่างการพิจารณาคดี การพิจารณาดังกล่าวจะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถกำหนดและใช้สถานการณ์เฉพาะเพื่อคุ้มครองสิทธิทางกฎหมายและฟื้นฟูความยุติธรรม

การทบทวนการพิจารณาคดีซึ่งได้รับการอนุมัติจากรัฐสภาของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 1 ตุลาคมปีที่แล้ว อธิบายถึงสถานการณ์ทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจงหลายประการที่เกี่ยวข้องกับการเรียกคืนทรัพย์สินจากผู้ซื้อโดยสุจริต เป็นตัวอย่างแก่ผู้ซื้อโดยสุจริต พระราชกฤษฎีกา ECtHR ลงวันที่ 6 ธันวาคม 2554 ในกรณีของ Gladysheva v. Russia มันระบุว่าความจำเป็นในการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการแปรรูปที่อยู่อาศัยจะต้องดำเนินการโดยรัฐและไม่ใช่โดยพลเมืองและในกรณีนี้การอ้างสิทธิ์จากผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์โดยสุจริตนั้นผิดกฎหมาย ในกรณีนี้ เรากำลังพูดถึงเกี่ยวกับความผิดพลาดของหน่วยงานของรัฐที่พวกเขาทำในกระบวนการแปรรูปที่อยู่อาศัย ดังนั้นหากการแปรรูปเป็นที่ยอมรับว่าผิดกฎหมาย รัฐควรรับผิดชอบความเสี่ยงทั้งหมด

เพื่อป้องกันตำแหน่งทางกฎหมายที่กำหนดข้อสันนิษฐานของความสุจริตใจมติของศาลรัฐธรรมนูญของรัสเซียลงวันที่ 21 เมษายน 2546 ฉบับที่ 6-P ก็พูดเช่นกันซึ่งระบุว่าสิทธิของผู้ซื้อโดยสุจริตเป็นของสิทธิในทรัพย์สินด้วย เนื่องจากบุคคลที่เป็นเจ้าของ ใช้ และจำหน่ายสิ่งของ (อพาร์ตเมนต์ ที่ดิน รถยนต์) รัฐต้องได้รับการคุ้มครองสิทธิของตน มตินี้ยังระบุด้วยว่าสิทธิในการครอบครอง การจำหน่าย และการใช้ทรัพย์สินต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของความยุติธรรม ต้องเป็นสัดส่วน เพียงพอ และสมน้ำสมเนื้อ และไม่มีผลย้อนหลัง กล่าวคือ ไม่จำกัดเนื้อหาหลักของบรรทัดฐานรัฐธรรมนูญ . ตำแหน่งทางกฎหมายนี้ระบุไว้ในบริบทของการสันนิษฐานว่าได้มาโดยสุจริต วรรค 3.2 ของมตินี้ในบริบทของมาตรา 167 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียระบุว่าบทบัญญัติเกี่ยวกับผลที่ตามมาของการทำธุรกรรมที่เป็นโมฆะซึ่งเกี่ยวข้องกับภาระหน้าที่ของแต่ละฝ่ายในการส่งคืนทุกสิ่งทุกอย่างที่ได้รับ ภายใต้การทำธุรกรรมไม่สามารถขยายไปยังผู้ซื้อโดยสุจริต

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีสติสัมปชัญญะ - การพิจารณาคดีในประเด็นนี้มักจะเป็นที่สนใจไม่เพียง แต่สำหรับผู้เชี่ยวชาญเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้เข้าร่วมในการหมุนเวียนที่ได้รับทรัพย์สินของคนอื่นด้วย ในบทความนี้ เราจะไม่เพียงแค่เปิดเผยเงื่อนไขในการปกป้องผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังระบุถึงความแตกต่างของการกู้คืนอสังหาริมทรัพย์จากผู้ซื้อโดยสุจริตด้วย

ผู้ซื้อโดยสุจริต: เกณฑ์การคุ้มครองที่ยอมรับได้

ในการเริ่มต้น เราจะกำหนดคำศัพท์ กล่าวคือ เราจะกำหนดว่าใครสามารถรับการคุ้มครองในฐานะผู้ซื้อโดยสุจริต เราจะพบคำตอบสำหรับคำถามนี้ในวรรค 1 ของศิลปะ 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้ซื้อสามารถพิจารณาได้อย่างชัดเจนว่าสุจริตและมีสิทธิได้รับการปกป้องจากการถูกอ้างสิทธิ์จากเขาสำหรับการได้มาของเขาหากเขามีคุณสมบัติตามเกณฑ์ต่อไปนี้:

1. เขาไม่รู้และไม่มีโอกาสค้นพบว่าเขาได้มาซึ่งทรัพย์สินไม่ใช่จากเจ้าของหรือตัวแทนที่เหมาะสมของเขา แต่จากบุคคลที่ไม่ได้รับสิทธิ์ในการทำให้แปลกแยก
2. ทรัพย์สินที่ได้มาโดยสามารถขอคืนเงินได้ (กล่าวอีกนัยหนึ่ง ไม่ได้รับมันเป็นของขวัญ แต่ให้ค่าตอบแทนที่เท่าเทียมกัน - เงินหรือมูลค่าที่จับต้องได้หรือไม่มีตัวตนอื่น ๆ )

ท้าทายความสุจริตของผู้ซื้อเมื่อพิจารณาว่าเขามีความรู้เกี่ยวกับอำนาจของผู้ขายเป็นหลักฐานหรือไม่คุณสามารถส่งเอกสารยืนยันการดำรงอยู่ระหว่างคู่สัญญา:

• ความสัมพันธ์ในครอบครัว;
• ความสัมพันธ์อย่างเป็นทางการ
• การมีส่วนร่วมในทุนจดทะเบียนขององค์กร
• รูปแบบอื่น ๆ ของความร่วมมือ

สำคัญ! ความมีสติในการได้มาตามเกณฑ์การชดเชยสำหรับการทำธุรกรรมนั้นได้รับการประเมินไม่เพียง แต่ในเวลาที่มีการสรุป แต่ยังรวมถึงในเวลาของการโอนทรัพย์สินตลอดจนในเวลาที่ภาระผูกพันที่จะต้องจ่าย มัน.

ดังนั้น หากผู้ซื้อไม่ชำระค่าสินค้าตามสัญญาที่คืนเงินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด เขาก็ไม่มีสิทธิเรียกร้องการคุ้มครองในฐานะผู้ซื้อโดยสุจริต (ข้อ 4 ของจดหมายข้อมูลของรัฐสภาของอนุญาโตตุลาการสูงสุด ศาลสหพันธรัฐรัสเซีย "ทบทวนการพิจารณาคดีในประเด็นบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการเรียกคืนทรัพย์สินจากการครอบครองโดยผิดกฎหมายของบุคคลอื่น "วันที่ 13 พฤศจิกายน 2551 ฉบับที่ 126)

ให้เรายกตัวอย่างอีกตัวอย่างหนึ่ง เมื่อการขาดค่าตอบแทนเมื่อได้รับทรัพย์สินเป็นพื้นฐานสำหรับการปฏิเสธที่จะปกป้อง ดูเหมือนว่าจะเป็นการได้มาโดยสุจริตอย่างยิ่ง ทรัพย์สินที่เป็นข้อพิพาทถูกโอนไปยังการจัดการทางเศรษฐกิจขององค์กรที่รวมกันเป็นหนึ่ง ศาลเมื่อพิจารณาการเรียกร้องของเจ้าของเพื่อเรียกคืนทรัพย์สินดังกล่าว ระบุว่าการโอนทรัพย์สินไปยังวิสาหกิจรวมกันนั้นทำขึ้นโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย ดังนั้น การคุ้มครองการได้มาโดยสุจริตจึงไม่มีผลกับสถานการณ์นี้

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์และคุณสมบัติโดยสุจริต

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมโนธรรมแตกต่างจากคนอื่น ๆ โดยหลักแล้วการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวโดยเขานั้นเกี่ยวข้องกับขั้นตอนการลงทะเบียนของรัฐ ประการแรกค่าคอมมิชชั่นของการลงทะเบียนโดยหน่วยงานของรัฐจะกำหนดช่วงเวลาของการเริ่มต้นเป็นเจ้าของและประการที่สองจะให้การคุ้มครองพิเศษแก่ผู้ถือสิทธิ์

ระลึกถึงกฎทั่วไปที่ประดิษฐานอยู่ในตราไว้หุ้นละ 2 หน้า 2 ศิลปะ 223 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ตามกฎนี้สิทธิในการเป็นเจ้าของในวัตถุอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจากผู้ซื้อโดยสุจริตตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับการจำหน่ายทรัพย์สินนี้ การโต้แย้งสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนของผู้ซื้อโดยสุจริตจะได้รับอนุญาตโดยการอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวและเฉพาะในกรณีที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น เราจะพูดถึงกรณีเหล่านี้โดยละเอียดในหัวข้อถัดไป

สำคัญ! ตุลาการกำหนดข้อกำหนดพิเศษให้กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยสุจริต เกี่ยวข้องกับการแสดงความระมัดระวังเป็นพิเศษของผู้ซื้อเมื่อทำธุรกรรม

ดังนั้น ศาลอนุญาโตตุลาการแห่งเขตโวลก้าในคำตัดสินลงวันที่ 01.11.2016 ฉบับที่ F06-12185/2016 จึงระบุชื่อความขยันเนื่องจากเป็นเกณฑ์ที่ถูกต้องในการประเมินความสุจริตใจของผู้ซื้อเมื่อทำสัญญาขาย ในกรณีนี้ ศาลปฏิเสธการคุ้มครองของผู้ซื้อ เนื่องจากเขาน่าจะรู้ว่าทรัพย์สินนั้นไม่ได้ถูกชำระโดยผู้ขายก่อนหน้านี้ แต่ถูกขายต่อในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด

ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความขยันเนื่องจากนั่นคือเพื่อค้นหาสถานการณ์ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับ:

• ตัวตนของผู้ขาย สถานะทางกฎหมายและมีสิทธิจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่
• การปฏิบัติตามวัตถุที่ขายพร้อมกับข้อมูลที่กำหนดไว้ในสัญญาและมีอยู่ในทะเบียนของรัฐที่เกี่ยวข้อง
• ไม่มีการอ้างสิทธิ์ที่เป็นไปได้ต่อวัตถุโดยบุคคลที่สาม
• การแสดงความยินยอมหรือการอนุมัติจากบุคคลที่สามหรือหน่วยงาน / องค์กรของรัฐ หากจำเป็นตามกฎหมาย

การเรียกร้องทรัพย์สินจากผู้ซื้อโดยสุจริต

ศิลปะ. 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียได้กำหนดไว้หลายกรณีที่แม้ว่ารัฐจะจดทะเบียนการโอนสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ แต่เจ้าของอาจเรียกร้องให้ผู้ซื้อโดยสุจริตคืนทรัพย์สิน:

1. กรณีผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ - หากมีหลักฐานพิสูจน์ว่าทรัพย์สิน:
   • สูญหายโดยเจ้าของหรือตัวแทนของเขาที่ได้รับอนุญาตให้ครอบครอง;
   • ถูกขโมยไปจากพวกเขา
   • ละทิ้งการครอบครองในทางอื่นต่อความประสงค์ของพวกเขา
2. ด้วยการซื้อฟรี - โดยไม่มีเงื่อนไขเพิ่มเติมใดๆ

ศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียในการทบทวนการพิจารณาคดีในกรณีที่เกี่ยวข้องกับการเรียกคืนที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อโดยสุจริตตามข้อเรียกร้องของหน่วยงานของรัฐและรัฐบาลท้องถิ่นซึ่งได้รับอนุมัติจากรัฐสภาเมื่อวันที่ 01.10.2014 ระบุว่าในเหตุการณ์ ว่าเจ้าของได้รับที่อยู่อาศัยไม่ใช่จากเจ้าของเจ้าของมีสิทธิ์เรียกร้องผ่านการเรียกร้องการแก้ต่าง (มาตรา 301 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

สำคัญ! โอกาสในการเรียกร้องอสังหาริมทรัพย์จากผู้ซื้อโดยสุจริตยังมีอยู่เมื่อแม้จะมีการชดเชยการได้มา แต่การโอนอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ความครอบครองของผู้ซื้อโดยสุจริตจริง ๆ แล้วไม่ได้เกิดขึ้นเนื่องจากเจ้าของเองยังคงดำเนินการต่อไป ใช้คุณสมบัตินี้ (ข้อ 6 ของจดหมายข้อมูล № 126).

การพูดเกินจริงอย่างมีนัยสำคัญของราคาอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าตลาดสามารถถือได้โดยศาลว่าเป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ถึงการสมรู้ร่วมคิดของคู่กรณี ดังนั้นจึงมีความเป็นไปได้ที่จะเรียกร้องทรัพย์สินดังกล่าวจากผู้ซื้อ (วรรค 9 ของ จดหมายข้อมูลหมายเลข 126)

คุณสมบัติที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งที่ดินโดยสุจริต

ความจริงที่ว่าที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องมีคำอธิบายพิเศษ ดังนั้นจึงมีคุณสมบัติเดียวกันกับที่เราพูดถึงข้างต้น อย่างไรก็ตาม ในส่วนนี้ เราจะพูดถึงประเด็นอื่นๆ อีกสองสามประเด็น ไม่ทางใดก็ทางหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งที่ดินหรือการถมที่ดินอย่างมีสติ:

1. ผู้ซื้ออาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินซึ่งถูกยึดคืนจากการครอบครองโดยผิดกฎหมายของบุคคลอื่นไม่สามารถระบุได้ว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต ข้อสรุปนี้มาถึงโดยรัฐสภาของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียในจดหมายข้อมูล "การทบทวนการพิจารณาคดีในประเด็นบางประการของการสมัครโดยศาลอนุญาโตตุลาการตามมาตรา 222 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย" ลงวันที่ 09.12.2010 ไม่ใช่ . 143 (น. 11).
2. มีลักษณะที่เกี่ยวข้องกับการเรียกคืนที่ดินที่เป็นส่วนหนึ่งของกองทุนป่าไม้ เราจำได้ว่าตามศิลปะ 8 แห่งประมวลกฎหมายป่าไม้แห่งสหพันธรัฐรัสเซีย กรรมสิทธิ์ในแปลงดังกล่าวต้องเป็นของ .เท่านั้น สหพันธรัฐรัสเซีย. จากนี้ไปจึงสามารถอ้างสิทธิ์ในแปลงกองทุนป่าไม้ได้ทุกกรณี แม้ว่าผู้ซื้อจะได้รับการยอมรับว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริตก็ตาม ดังนั้นรัฐสภาของศาลภูมิภาคปัสคอฟจึงเข้าข้างอัยการและยอมรับความเป็นเจ้าของแปลงกองทุนป่าไม้ซึ่งลงทะเบียนไว้ก่อนหน้านี้สำหรับพลเมืองว่าไม่อยู่แม้ว่าข้อเท็จจริงที่ว่าที่ดินนั้นได้มาโดยฝ่ายหลังภายใต้การทำธุรกรรมที่คืนเงินได้ (พระราชกฤษฎีกา 24 ตุลาคม 2557 ครั้งที่ 4-g-281 / 2557).
3. ความขยันเนื่องจากผู้ซื้อที่มีมโนธรรมจะถูกตั้งคำถามถ้าเขาละเลยพื้นที่ที่ไม่สมส่วนของแปลงที่ดินที่สัมพันธ์กับพื้นที่ก่อสร้างตลอดจนความคลาดเคลื่อนระหว่างวัตถุประสงค์ของที่ดินที่มีอยู่ในเอกสารเกี่ยวกับที่ดินและ วัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในสัญญา (คำสั่งของศาลอนุญาโตตุลาการของเขตไซบีเรียตะวันตกลงวันที่ 01.10. 2015 No. Ф04-23620/2015)
4. นอกจากนี้ผู้ซื้อที่ดินโดยสุจริตไม่สามารถได้รับการคุ้มครองหากผู้ขายที่ดินดังกล่าวได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของตามคำตัดสินของศาลที่ถูกยกเลิกในภายหลัง ศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซียได้ข้อสรุปนี้ในการพิจารณาคดีลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2559 ฉบับที่ 18-KG16-32

การพิจารณาคดีเกี่ยวกับการเรียกร้องการยอมรับในฐานะผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์โดยสุจริต

ในส่วนนี้ ถึงเวลาศึกษานิติศาสตร์ล่าสุดไม่ทางใดก็ทางหนึ่งที่มีผลกระทบต่อคำถามเกี่ยวกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยสุจริต

ลองวิเคราะห์บางส่วนของพวกเขา:

1. เริ่มต้นด้วยคำตัดสินของศาลรัฐธรรมนูญเมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2017 ฉบับที่ 16-P ซึ่งยอมรับบทบัญญัติของวรรค 1 ของศิลปะ 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในกรณีต่อไปนี้: เมื่อหน่วยงานท้องถิ่นเรียกร้องให้มีการหลบหนี (เช่น ส่วนที่เหลือจากผู้ตายที่ไม่มีทายาท) จากผู้ซื้อโดยสุจริตหากซื้อที่อยู่อาศัยโดยมีค่าธรรมเนียมและ จดทะเบียนใน Rosreestr ในเวลาเดียวกัน เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นไม่ได้ดำเนินการอย่างทันท่วงทีเพื่อสร้างสิทธิในที่อยู่อาศัยที่มีข้อพิพาท ตำแหน่งของศาลรัฐธรรมนูญกำลังดำเนินการได้สำเร็จในทางปฏิบัติ: ขณะที่การบริหารส่วนท้องถิ่นใช้มาตรการในการจัดทำบ้านพิพาทก็เข้าสู่ประเด็นการพิสูจน์ในข้อพิพาทเรื่องทรัพย์สินที่ถูกขโมยอย่างมั่นใจ (การพิจารณาคดีของวิทยาลัยตุลาการสำหรับคดีแพ่ง) ศาลสูงสหพันธรัฐรัสเซีย ลงวันที่ 18 มิถุนายน 2019 หมายเลข 5-KG19-88)
2. เราถือว่าคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของศาลเมืองมอสโกลงวันที่ 2 พฤศจิกายน 2559 ในกรณีหมายเลข 33-43089/2016 ที่ชี้ชัดมาก ในพระราชบัญญัตินี้ ศาลระบุว่ามีเพียงเจ้าของอพาร์ทเมนท์เท่านั้นที่มีสิทธิ์เรียกร้องอพาร์ตเมนต์จากการครอบครองโดยผิดกฎหมายของบุคคลอื่น
3. เมื่อศาลเมืองมอสโกนำคำตัดสินอุทธรณ์วันที่ 16 สิงหาคม 2559 มาใช้ในกรณีที่หมายเลข 33-31612/2016 ศาลไม่ได้มาปกป้องผู้ซื้อ ศาลปฏิเสธที่จะรับรู้ว่าเขาเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต เนื่องจากสิทธิของเจ้าของที่สูญเสียอพาร์ตเมนต์โดยขัดต่อความประสงค์ของเขาถูกละเมิด (ในระหว่างการบริจาค ไม่ได้รับความยินยอมจากการรับรองเอกสารของเขาในการทำธุรกรรม)
4. กรณีที่หลากหลายในการรับรู้ว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริตนั้นเกี่ยวข้องกับอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับจากมรดก ยกตัวอย่างคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของศาลภูมิภาค Voronezh ลงวันที่ 19 กรกฎาคม 2559 ในกรณีหมายเลข 33-4779/2016 ศาลในกรณีนี้ปฏิเสธที่จะรับรู้ว่าผู้ซื้อเป็นผู้ซื้อโดยสุจริตเพราะเขาไม่ได้แสดงความขยันเนื่องจากการซื้ออพาร์ตเมนต์และไม่ได้พิสูจน์ว่าบุคคลที่ขายอพาร์ตเมนต์ให้เขาได้รับหลังจากเจ้าของคนก่อนเสียชีวิต
5. ในคำวินิจฉัยอุทธรณ์ลงวันที่ 18 เมษายน 2559 ในกรณีหมายเลข 33-9610/2016 ศาลเมืองมอสโกได้เข้ามาปกป้องผู้ซื้อโดยสุจริตโดยระบุว่าที่อยู่อาศัยไม่ได้ปล่อยให้เจ้าของครอบครองโดยขัดต่อความประสงค์ของเขา ในกรณีที่มีภาระผูกพัน การเรียกคืนทรัพย์สินจากการครอบครองโดยผิดกฎหมายของบุคคลอื่นเป็นไปไม่ได้

ร้องเรียนการได้มาโดยสุจริต

การฟ้องคดีในศาลและเกี่ยวข้องกับการศึกษาประเด็นเกี่ยวกับการได้มาโดยสุจริต แบ่งออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ๆ คือ

1. คำชี้แจงการเรียกร้องการกู้คืนทรัพย์สินจากการครอบครองที่ผิดกฎหมายของผู้ซื้อ (มาตรา 301, 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

   กฎเกี่ยวกับการเรียกร้องการแก้ต่างควรใช้เมื่อพิจารณาการเรียกร้องเมื่อมีการเรียกคืนอันเป็นผลมาจากการทำธุรกรรมที่ไม่ถูกต้อง (ข้อ 35 ของมติ 04/29/2010 ของ Plenum ของศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียฉบับที่ 10 , Plenum ของศาลอนุญาโตตุลาการสูงสุดของสหพันธรัฐรัสเซียครั้งที่ 22 “ ในบางประเด็นที่เกิดขึ้นในการพิจารณาคดีในกรณีของการระงับข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินและสิทธิอื่น ๆ ในหน่วย rem” ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่ามติที่ 10 /22)

   สำคัญ! เมื่อร่างคำชี้แจงการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจำเป็นต้องแสดงหลักฐานว่าโจทก์มีสิทธิในทรัพย์สิน หลักฐานดังกล่าวเกี่ยวกับวัตถุอสังหาริมทรัพย์เป็นสารสกัดจาก Unified State Register of Real Estate

   
   หากเจ้าของไม่สามารถพิสูจน์สิทธิของตนด้วยความช่วยเหลือของเอกสารนี้ เขามีสิทธิที่จะให้หลักฐานอื่น ๆ โดยอาศัยอำนาจของตนในทรัพย์สินที่มีข้อพิพาทสามารถกำหนดได้ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากทะเบียนทรัพย์สินของรัฐหรือข้อมูลเกี่ยวกับงบดุลของทรัพย์สินในกรณีนี้ไม่ถือเป็นหลักฐานที่เหมาะสม (ย่อหน้าที่ 36 ของมติที่ 10/22)
2. ข้อกำหนดสำหรับการรับรู้ในฐานะผู้ซื้อโดยสุจริต

   การเรียกร้องดังกล่าวอาจถูกยื่นเป็นข้อเรียกร้องเบื้องต้น แต่ส่วนใหญ่มักจะเป็นการตอบโต้ (เช่น การเรียกร้องแย้ง) ต่อข้อเรียกร้องสำหรับการเรียกคืน จำได้ว่าพื้นฐานของฐานหลักฐานในกรณีนี้ควรเป็น:

• เอกสารและหลักฐานอื่นๆ ที่ยืนยันการชดใช้ค่าเสียหาย
• เอกสารและหลักฐานอื่นที่พิสูจน์ว่าผู้ซื้อไม่มีข้อมูลว่าผู้ขายไม่มีสิทธิที่จะจำหน่ายทรัพย์สิน

สำคัญ! การนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อพิพาทเข้ามามีส่วนสนับสนุนในทุนจดทะเบียนนั้นศาลรับรู้ว่าเป็นธุรกรรมที่ยุ่งยาก เนื่องจากเป็นการตอบสนอง ผู้เข้าร่วมจึงได้รับสิทธิ์ในการเข้าร่วมในบริษัท (ข้อ 37 ของมติที่ 10/22)

การชดเชยการสูญเสียสิทธิ

การพิจารณาว่าทั้งผู้ซื้อที่มีสติและเจ้าของที่สูญเสียที่อยู่อาศัยสามารถได้รับความทุกข์ทรมานอย่างบริสุทธิ์ใจอันเป็นผลมาจากข้อเท็จจริงที่ว่าศาลมีตำแหน่งตรงกันข้ามสมาชิกสภานิติบัญญัติได้ให้เงินชดเชยจากงบประมาณของรัฐ

สำคัญ! ปัจจุบันสามารถนับค่าชดเชยได้ตามกฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ ลงวันที่ 21 กรกฎาคม 1997 ฉบับที่ 122-FZ (มาตรา 31.1) จะมีผลใช้บังคับจนกว่าจะมีผลใช้บังคับของกฎหมาย "ในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ" ลงวันที่ 13 กรกฎาคม 2015 ฉบับที่ 218-FZ นั่นคือจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2020 กฎหมายใหม่ยังกำหนดให้มีค่าตอบแทนที่คล้ายคลึงกัน แต่เงื่อนไขการชำระเงินจะแตกต่างกัน (มาตรา 68)

การชดเชยทั้งในขณะนี้และภายหลังสามารถนับได้ที่:

• เจ้าของที่ไม่สามารถเรียกคืนที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อโดยสุจริต
• ผู้ซื้อโดยสุจริตซึ่งยังคงสูญเสียการได้มา

เงื่อนไขการรับเงินทดแทนตามกฎหมายเดิม:

• คำตัดสินของศาลที่มีผลใช้บังคับทางกฎหมายได้รับการชดเชยสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้นในรูปแบบของการสูญเสียที่อยู่อาศัย
• การดำเนินการตามคำวินิจฉัยนี้ไม่ได้เกิดขึ้นภายใน 1 ปีด้วยเหตุผลที่เจ้าหนี้ไม่รับผิดชอบ

เงื่อนไขการรับเงินชดเชยตามกฎหมายใหม่:

• ที่อยู่อาศัยที่สูญหายควรเป็นที่อยู่อาศัยเพียงแห่งเดียวที่มีให้สำหรับผู้ประสบภัย
• คำตัดสินของศาลที่มีผลใช้บังคับทางกฎหมายได้รับการชดเชยความเสียหายที่เกิดจากการสูญเสียที่อยู่อาศัย
• กระบวนการบังคับตามคำตัดสินของศาลดังกล่าวสิ้นสุดลงเนื่องจากการเสียชีวิตของลูกหนี้ (ในกรณีที่ไม่มีผู้สืบทอดทางกฎหมาย) หรือการชำระบัญชีขององค์กรลูกหนี้

สำคัญ! ในทั้งสองกรณี การชดเชยเป็นแบบครั้งเดียว และจำนวนเงินต้องไม่เกิน 1,000,000 รูเบิล

โดยสรุป เราขอเน้นย้ำอีกครั้งว่ามีเพียงผู้ซื้อที่ชำระค่าอสังหาริมทรัพย์และไม่ทราบและไม่สามารถทราบเกี่ยวกับธุรกรรมที่ผิดกฎหมายได้เท่านั้นจึงจะถือเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต หากอสังหาริมทรัพย์มาถึงผู้ซื้อโดยไม่คิดค่าใช้จ่าย เขาจะไม่สามารถพึ่งพาหลักการคุ้มครองโดยสุจริตได้

ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย:

มาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การเรียกร้องทรัพย์สินจากผู้ซื้อโดยสุจริต

1. หากทรัพย์สินนั้นได้มาเพื่อชดใช้ค่าเสียหายจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิที่จะโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งผู้ซื้อไม่ทราบและไม่สามารถทราบได้ (ผู้ซื้อโดยสุจริต) แสดงว่าเจ้าของมีสิทธิที่จะเรียกร้องทรัพย์สินนี้ จากผู้ซื้อในกรณีที่ทรัพย์สินสูญหายโดยเจ้าของหรือบุคคลที่เจ้าของโอนทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองหรือถูกขโมยจากคนใดคนหนึ่งหรือคนอื่น ๆ หรือปล่อยให้ครอบครองในทางอื่นโดยขัดต่อความประสงค์ของพวกเขา

2. หากทรัพย์สินได้มาโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของมีสิทธิเรียกร้องทรัพย์สินทุกกรณี

3. เงินและหลักทรัพย์ของผู้ถือไม่สามารถเรียกร้องจากผู้ซื้อโดยสุจริตได้

4. ศาลปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้องของเรื่องของกฎหมายแพ่งที่ระบุไว้ในวรรค 1 ของมาตรา 124 แห่งประมวลกฎหมายนี้ เพื่อเรียกร้องให้มีที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อโดยสุจริตซึ่งไม่อยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายแพ่งในทุกกรณี หากผ่านไปสามปีหลังจากการจากไปของเคหะจากการครอบครองของโจทก์นับแต่วันที่ทำรายการในทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อบ้านคนแรกโดยสุจริต ในกรณีนี้ ภาระในการพิสูจน์พฤติการณ์ที่เป็นพยานถึงการไม่สุจริตของผู้ซื้อ หรือพฤติการณ์ของการถอนสถานที่อยู่อาศัยออกจากการครอบครองของโจทก์ ให้ตกเป็นภาระของเรื่องของกฎหมายแพ่งที่ระบุไว้ในวรรค 1 ของ มาตรา 124 แห่งประมวลกฎหมายนี้

กลับไปที่สารบัญเอกสาร: ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ตอนที่ 1ในฉบับปัจจุบัน

ความคิดเห็นเกี่ยวกับมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย, การพิจารณาคดีในการสมัคร

คำอธิบายของ Plenum ของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

การเรียกคืนทรัพย์สินในกรณีที่มีการจำหน่ายโดยบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาต

หากทรัพย์สินนั้นได้มาจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิ์ที่จะโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของมีสิทธิที่จะยื่นคำร้องเรียกค่าเสียหายจากทรัพย์สินที่ผู้ซื้อครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย (มาตรา 301, 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) ). เมื่ออยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ การเรียกร้องถูกทำให้การทำธุรกรรมเป็นโมฆะสำหรับการจำหน่ายทรัพย์สิน ศาลเมื่อพิจารณาคดีนี้ ควรคำนึงถึงกฎที่กำหนดไว้ในมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

การคัดค้านของจำเลยในการเรียกคืนทรัพย์สินจากการครอบครองของเขา: ค่าชดเชยและความไม่รู้ในความสามารถในการจำหน่าย

ตามมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย จำเลยมีสิทธิคัดค้านการขอคืนทรัพย์สินจากการครอบครองของตนโดยแสดงหลักฐานการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ชำระแล้วจากบุคคลที่ไม่มีสิทธิ์ทำให้แปลกแยก ซึ่งเขาไม่รู้และไม่ควรรู้ (ผู้ซื้อโดยสุจริต)

เพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้วรรค 1 และ 2 ของมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้ซื้อจะไม่ถือว่าได้รับทรัพย์สินเพื่อชดเชยหากผู้โอนไม่ได้รับการชำระเงินเต็มจำนวนหรือค่าตอบแทนอื่น ๆ สำหรับการโอน ทรัพย์สินพิพาทเมื่อผู้ซื้อทราบหรือควรทราบถึงความไม่ชอบด้วยกฎหมายของการจำหน่าย

เมื่อพิจารณาถึงการเรียกร้องของเจ้าของเพื่อเรียกคืนทรัพย์สินที่ทำเป็นเงินสมทบ (สำรอง) ทุนจดทะเบียนของ บริษัท ธุรกิจ (ห้างหุ้นส่วน) ศาลควรคำนึงว่าการรับทรัพย์สินเป็นผลงานที่ได้รับมอบอำนาจ (สำรอง) ) ทุนคือการได้มาซึ่งชำระแล้วเนื่องจากเป็นผลมาจากการมีส่วนร่วมบุคคลได้รับสิทธิของผู้เข้าร่วมใน บริษัท เศรษฐกิจ (หุ้นส่วน)

ในเวลาเดียวกัน ค่าตอบแทนของการซื้อกิจการไม่ได้เป็นเครื่องยืนยันถึงความสุจริตใจของผู้ซื้อ

การขาดความสุจริตใจของผู้ได้รับเมื่อทำการจดบันทึกใน Unified State Register เกี่ยวกับข้อพิพาทและสิทธิในทรัพย์สิน

ผู้ซื้อไม่สามารถรับรู้ได้ว่าเป็นจริงหาก ณ เวลาที่ทำธุรกรรมเพื่อได้มาซึ่งทรัพย์สิน สิทธิในการเป็นเจ้าของใน USRR ไม่ได้ลงทะเบียนกับผู้ซื้อขาย หรือมีหมายเหตุใน USRR เกี่ยวกับการดำเนินคดีที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้ คุณสมบัติ. ในเวลาเดียวกัน รายการใน Unified State Register เกี่ยวกับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของของผู้ขายจะไม่ใช่หลักฐานที่โต้แย้งไม่ได้เกี่ยวกับความสุจริตใจของผู้ได้มา

จำเลยอาจได้รับการยอมรับว่าเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริต โดยมีเงื่อนไขว่าธุรกรรมที่เขาได้มาซึ่งทรัพย์สินที่พิพาทนั้นเป็นไปตามสัญญาณของการทำธุรกรรมที่ถูกต้องในทุกสิ่ง ยกเว้นว่าทำขึ้นโดยผู้ขายที่ไม่ได้รับอนุญาต

เจ้าของมีสิทธิที่จะลบล้างการคัดค้านของผู้ซื้อเกี่ยวกับความสุจริตใจของเขา โดยพิสูจน์ว่าในระหว่างการทำธุรกรรมผู้ซื้อควรสงสัยในสิทธิของผู้ขายในการทำให้ทรัพย์สินแปลกแยก

การเรียกคืนทรัพย์สินเมื่อมีการจำหน่ายจากความครอบครองของเจ้าของโดยขัดต่อเจตจำนง

ตามความหมายของวรรค 1 ของมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของมีสิทธิที่จะเรียกคืนทรัพย์สินของเขาจากการครอบครองที่ผิดกฎหมายของบุคคลอื่น โดยไม่คำนึงถึงการคัดค้านของจำเลยว่าเขาเป็นผู้ซื้อโดยสุจริต หากเขาพิสูจน์ได้ว่า ความจริงที่ว่าทรัพย์สินได้ละทิ้งการครอบครองของเขาหรือความครอบครองของบุคคลที่ถูกโอนโดยเจ้าของนอกเหนือไปจากความประสงค์ของพวกเขา

ความเป็นโมฆะของการทำธุรกรรมตามที่ได้โอนทรัพย์สินนั้นไม่ได้เป็นพยานถึงการถอนตัวจากการครอบครองของบุคคลที่โอนทรัพย์สินนี้โดยไม่ชอบใจของเขา ศาลต้องพิจารณาว่าเจ้าของมีเจตจำนงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นหรือไม่

การเรียกคืนทรัพย์สินจากจำเลยหลายราย

ภาพรวมของการพิจารณาคดีของศาลฎีกาแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

การเรียกคืนที่อยู่อาศัยตามข้อเรียกร้องของทางการ

"ทบทวนการพิจารณาคดีในกรณีที่เกี่ยวข้องกับการเรียกคืนที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อโดยสุจริตในการเรียกร้องของหน่วยงานของรัฐและรัฐบาลท้องถิ่น" (อนุมัติโดยรัฐสภาของศาลฎีกาของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 01.10.2014)

ตำแหน่งของศาลรัฐธรรมนูญแห่งสหพันธรัฐรัสเซีย

การเรียกคืนทรัพย์สินที่ถูกริบจากผู้ซื้อโดยสุจริต

วรรค 14 ของคำตัดสินของศาลรัฐธรรมนูญของสหพันธรัฐรัสเซียลงวันที่ 09.11.2017 "ในการอนุมัติการทบทวนแนวปฏิบัติของศาลรัฐธรรมนูญของสหพันธรัฐรัสเซียสำหรับไตรมาสที่สองและสามของปี 2017" ระบุไว้ดังต่อไปนี้:

ตามมติที่ 16-P เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2017 ศาลรัฐธรรมนูญได้ประเมินความเป็นไปตามรัฐธรรมนูญของบทบัญญัติของวรรค 1 ของมาตรา 302 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย

เรื่องที่พิจารณาเป็นข้อโต้แย้งที่ให้สิทธิของเจ้าของที่จะเรียกคืนทรัพย์สินของตนจากผู้ซื้อโดยสุจริตในกรณีที่ทรัพย์สินนี้ถูกลบออกจากการครอบครองของเจ้าของโดยขัดต่อเจตจำนงของตนในส่วนที่เกี่ยวกับกรณีการเรียกคืนที่อยู่อาศัยที่เป็น ทรัพย์สินที่หลบหนี

ในแง่นี้ บทบัญญัติที่เป็นข้อพิพาทได้รับการยอมรับว่าสอดคล้องกับรัฐธรรมนูญของสหพันธรัฐรัสเซีย

ศาลรัฐธรรมนูญยังยอมรับบทบัญญัติที่เป็นข้อพิพาทว่าไม่สอดคล้องกับรัฐธรรมนูญของสหพันธรัฐรัสเซียในขอบเขตที่อนุญาตให้มีการกู้คืนที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินจากการครอบครองที่อยู่อาศัยโดยผิดกฎหมายของบุคคลอื่นซึ่งก็คือ ทรัพย์สินที่หลบหนีจากผู้ซื้อโดยสุจริตซึ่งเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยนี้โดยมีค่าธรรมเนียมอาศัยข้อมูลของการลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรของรัฐและตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดได้จดทะเบียนความเป็นเจ้าของที่ ชุดของนิติบุคคลสาธารณะที่เกี่ยวข้องในกรณีที่นิติบุคคลสาธารณะนี้ไม่ได้ใช้มาตรการที่เหมาะสมในการจัดตั้งและสร้างความเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้อย่างถูกต้อง

สิ่งพิมพ์บนเว็บไซต์

ดูสิ่งพิมพ์บางส่วนภายใต้หัวข้อ "การเรียกคืนทรัพย์สินจากการครอบครองโดยผิดกฎหมายของบุคคลอื่น" โดยเฉพาะ:

• การแก้แค้นหรือการชดใช้? การเรียกคืนทรัพย์สินจากการครอบครองที่ผิดกฎหมายของบุคคลอื่นหรือใช้ผลที่ตามมาของการเป็นโมฆะของการทำธุรกรรม?
• . การกู้คืนจากการครอบครองโดยผิดกฎหมายและระยะเวลาจำกัด การฝึกเก็งกำไร
• ห้องใต้ดินทางเทคนิคในอาคารอพาร์ตเมนต์เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของ การฝึกเก็งกำไร